令和7年1月15日　提出 仙台青葉 5-29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-29 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 816,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 630,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区一番町３丁目８番３ ｢一番町３－８－４｣ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,360) 1:1.2 店舗兼住宅 ＲＣ5F1B 店舗、飲食店等の中 高層ビルの建ち並ぶ 商業地域 南6m市道 水道、ガス、下水 青葉通一番町 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 アーケード商店街の背後に専 門店及び飲食店等が建ち並ぶ 商業地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 青葉通一番町駅北方 170m 法令 規制 商業 (100,360) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣の商店街に存する大型商業ビルの長期休業による影響が懸念される一方で、東側隣接地域において市街地再 開発事業の計画が進捗中であり、売買及び賃貸の取引は緩やかな増加傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    858,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    734,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、一番町・中央・本町地区等の中心繁華街及びその背後に小売店舗・飲食店等が建ち並ぶ商業地域であり 、主たる需要者は、県内外の小売・飲食業等の事業法人のほか、不動産投資法人及び大手不動産会社等である。直近に おいては、コロナ禍によって減退した賃貸需要が回復傾向にあり、投資家等の需要は堅調に推移している。需要の中心 となる価格帯は、店舗用地等の小規模画地として２～５億円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規 範性は同程度であるが、画地規模がやや小さく投資効率が劣ることから、収益価格が低位に求められたものと思料され る。本件においては、信頼性の高い取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、同一需給 圏内に存する他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    789,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の 需要は堅調である一方で、建築費高騰の影響 や今後の金利政策の変化に注視する必要があ る。 東側隣接地域において、電力ビル等の解体に よる再開発事業の計画が公表され、周辺地域 における投資の促進による取引の増加が予測 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％