別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-28 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 888,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉３丁目１番外
｢上杉３－３－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 事務所ビル、税務署
等が混在する商業地
域		 西36m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 官公庁に近い事務所ビル主体
の商業地域であるが、マンシ
ョンも増加している。		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 勾当台公園駅北東方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビルが多い商業地域であるが中心部に近く利便性が高いため、今後もマンションが増加すると予測する。
上杉地区の人気は根強く、オフィス用地、マンション用地共に需要は堅調に推移し当面地価は上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    925,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    536,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路及び準幹線道路沿いで、仙台市中心部とその周辺の商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は法
人企業や投資家、不動産開発業者、マンション素地取得を目的とするデベロッパー等が中心である。利便性の高い幹線
道路沿いの商業地域である上杉地区の人気は根強く、オフィス用地、マンション用地共に需要は堅調に推移。需要の中
心となる価格帯は画地規模によりまちまちで把握し難いが、３００㎡程度の更地で２億７千万円前と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では賃貸用の店舗、事務所兼共同住宅等が見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、最近
の建築費高止まり等をも反映して、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は広域的に収集検討し選択した
事例に基づき試算したもので、現実の市場を適切に反映した説得力のある価格と認められる。従って、本件では実証性
のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.8]		 [100.0]
100		 892,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    816,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰の継続に加え、建築用途別、住宅
地及び商業地等の立地条件における需給の強
弱、選別化の更なる厳格化等が取引動向に影
響している。

愛宕上杉通沿いの商業地域であり、オフィス
用地、マンション用地共に需要は堅調に推移
し、人気は根強く需要を反映した地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
６０
-1021		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２５１１０
２０
-46		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
１０
-1012		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１１０
２０
-1080		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２５１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,177,696  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,269,556 		 100
[ 132.1]
961,057 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
961,000 
b (　           ) 
997,590  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,027,518 		 100
[ 111.3]
923,197 
923,000 
c (　           ) 
949,954  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
991,457 		 100
[ 107.2]
924,867 
925,000 
d (　           ) 
895,762  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
949,508 		 100
[ 104.0]
912,988 
913,000 
e (　           ) 
774,036  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
902,182 		 100
[  99.8]
903,990 
904,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    925,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,289,460 
8,344,384 
26,945,076 
20,664,000 
6,281,076 		 （　0.9556）
6,002,196 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    150,054,900 円　　　　（　    536,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 210.00 ＲＣ7 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   280 ㎡     21.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所（部分貸し）、３階～７階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約７８㎡）を想定。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
83.6 
175.62 
4,000 
702,480 		 12.0  8,429,760 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
210.00 
78.6 
165.03 
3,600 
594,108 		 6.0  3,564,648 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
170.00 
91.4 
155.36 
2,473 
384,205 		 2.0  768,410 
1.0  384,205 

 7～ 7		 住宅
100.00 
85.1 
85.10 
2,490 
211,899 		 2.0  423,798 
1.0  211,899 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
87.3 
1,047.19 

3,045,307 		 15,491,846 
1,748,719 
⑨年額支払賃料      3,045,307 円　×　12ヶ月　＝　      36,543,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,047.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,543,684 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,827,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,716,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,491,846 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         147,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,748,719 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         425,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,289,460 円　　　　（　       126,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,473 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,640,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,827,184 円  　　　       36,543,684　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      875,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,345,600 円  　　　　    328,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,344,384 円　（　　　　　　        29,801 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 328,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,664,000 円  
（　　　　　        73,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,289,460 円      
②総費用 8,344,384 円      
③純収益　①－② 26,945,076 円      
④建物等に帰属する純収益 20,664,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,281,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,002,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,054,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     536,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉三丁目１番
 3700000085522-0000
2 　仙台市青葉区上杉三丁目２番２
 3700000085529-0000
3 　仙台市青葉区上杉三丁目２番３
 3700000085530-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-28 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 248,000,000 円  １㎡当たりの価格 887,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉３丁目１番外
｢上杉３－３－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 事務所ビル、税務署
等が混在する商業地
域		 西36m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 宮城県庁・税務署等の官公署
に近接する愛宕上杉通沿いの
商業地域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 勾当台公園駅北東方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台駅前や地下鉄駅への接近性が良好な幹線沿いの商業地域で、オフィス用途のほか居住用途としての需要も旺
盛であり、雨宮地区の開発の影響も受け今後取得競争はさらに激しくなり、地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    895,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域背後の居住用途も混在する商業地域である。需要者の中心は、地元企業、
マンションデベロッパー等である。オフィスビル用地としての需要のほか、旧来から名声のある高級住宅地としての側
面もあることから、希少性の高いマンション用地としての需要も旺盛で、取得競争が激しく地価は上昇傾向にある。需
要の中心は、３００㎡程度の更地で２億～３億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地であり、主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を併せて取得の可否や価格水準の意思決定を
行うが、地価高騰期にあっては賃料の遅効性等により理論的な収益価格は低額に求められる傾向は否定できない。一方
比準価格は、地域の経済情勢を適時に反映しており、より実証的であるといえる。よって本件では比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.5]		 [100.0]
100		 895,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    816,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化
が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀
の金利政策の不動産市場への影響を注視する
必要がある。

地下鉄駅・官公署から徒歩圏内に位置し、希
少性の高いマンション用地としての需要も旺
盛であるため、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1053		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２５１１０
６０
-1100		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１１０
１０
-1012		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
769,231  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[  92.0]		 100
[  97.9]
942,878 		 100
[ 102.5]
919,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
920,000 
b (　           ) 
609,212  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  93.0]
903,992 		 100
[ 106.1]
852,019 
852,000 
c (　           ) 
774,036  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
902,182 		 100
[ 103.8]
869,154 
869,000 
d (　           ) 
949,954  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
991,457 		 100
[ 106.1]
934,455 
934,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    895,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,098,906 
8,021,768 
27,077,138 
20,687,500 
6,389,638 		 （　0.9568）
6,113,606 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    152,840,150 円　　　　（　    546,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 220.85 ＲＣ7 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   280 ㎡     21.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所（部分貸）、３階～７階共同住宅（３ＬＤＫタイプ、平均専有面積約７５㎡）のＲＣ造のビル ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
80.0 
168.00 
4,099 
688,632 		 12.0  8,263,584 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
210.00 
76.0 
159.60 
3,091 
493,324 		 6.0  2,959,944 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
170.00 
88.0 
149.60 
2,688 
402,125 		 2.0  804,250 
1.0  402,125 

 7～ 7		 住宅
100.00 
80.0 
80.00 
2,957 
236,560 		 2.0  473,120 
1.0  236,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
83.8 
1,006.00 

3,027,016 		 14,913,648 
1,845,060 
⑨年額支払賃料      3,027,016 円　×　12ヶ月　＝　      36,324,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,006.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,324,192 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,816,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,507,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,913,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,680 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,845,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         449,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,098,906 円　　　　（　       125,353 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,688 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,655,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,452,968 円  　　　       36,324,192　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      875,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,376,200 円  　　　　    331,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,021,768 円　（　　　　　　        28,649 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 331,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,687,500 円  
（　　　　　        73,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,098,906 円      
②総費用 8,021,768 円      
③純収益　①－② 27,077,138 円      
④建物等に帰属する純収益 20,687,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,389,638 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,113,606 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,834 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,840,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     546,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉三丁目１番
 3700000085522-0000
2 　仙台市青葉区上杉三丁目２番２
 3700000085529-0000
3 　仙台市青葉区上杉三丁目２番３
 3700000085530-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考