別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-25 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 515,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区昭和町６番５
｢昭和町２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中低層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m県道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の北端部に位置す
る幹線県道（仙台泉線）沿い
の商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域においてはマンションの需要が底堅い。東北大農学部跡地における大型開で、ショッピングモールの開業
も控えており、開発業者等の需要は旺盛であり地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    463,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心商業地の店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域である。需要者の中心は、マンシ
ョン開発業者、投資家等である。マンション需要は、分譲・賃貸ともに堅調であり、良好な資金調達環境を反映して需
要者の活発な用地取得需要が認められる。周辺の上杉地区で大規模開発も進行中であることから、その波及効果が当地
域に及ぼす影響など、今後の動向に注視する必要がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例の中から事例を選択し試算したもので、現実の市場を適切に反映している価格と認められる
。需要者の多くは投資採算性に着目して取引するものの収益価格は賃貸することを想定して求めたもので変動要素が多
く含まれており、検討の余地がある。よって本件においては実証性のある比準価格と収益価格を関連づけるとともに、
代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[169.3]		 [100.0]
100		 515,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く、良好な資金調達環境を
背景として地価は上昇傾向が続いている。


市中心部や地下鉄最寄駅等への接近性に優れ
、マンション需要は根強く開発業者及び投資
家等の需要は活発である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
８０
-15		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
西3.6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b ２５１１０
６０
-1107		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西20m県道、
北東22m、
角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
c ２５１１０
２０
-1086		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１１０
３０
-1073		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
北6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
e ２５１１０
６０
-1009		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
南9m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
401,442  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
404,591 		 100
[ 100.0]
404,591 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
349,073  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
377,331 		 100
[  71.3]
529,216 
529,000 
c (　           ) 
451,501  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
599,368 		 100
[ 111.6]
537,068 
537,000 
d (　           ) 
622,699  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
674,087 		 100
[ 122.2]
551,626 
552,000 
e (　           ) 
376,781  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.0]
404,048 		 100
[  72.0]
561,178 
561,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    539,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,381,706 
10,569,319 
34,812,387 
28,255,500 
6,556,887 		 （　0.9540）
6,255,270 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    156,381,750 円　　　　（　    463,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 171.78 ＲＣ10 1,712.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   338 ㎡     12.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～１０階を平均賃貸面積約３２㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.01 
75.0 
124.51 
3,212 
399,926 		 6.0  2,399,556 
0.0  0 

 2～10		 住宅
171.78 
92.4 
158.72 
2,478 
393,308 		 2.0  786,616 
1.0  393,308 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,712.03 
90.7 
1,552.99 

3,939,698 		 9,479,100 
3,539,772 
⑨年額支払賃料      3,939,698 円　×　12ヶ月　＝　      47,276,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,552.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,276,376 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,836,583 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,439,793 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,479,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,539,772 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         852,809 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,381,706 円　　　　（　       134,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,535 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,478 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,275,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,363,819 円  　　　       47,276,376　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      379,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,641,000 円  　　　　    455,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,569,319 円　（　　　　　　        31,270 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 455,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 253,000 円／㎡　×　   1,712.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,255,500 円  
（　　　　　        83,596 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,381,706 円      
②総費用 10,569,319 円      
③純収益　①－② 34,812,387 円      
④建物等に帰属する純収益 28,255,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,556,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,255,270 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,507 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,381,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     463,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区昭和町６番５
 3700000134238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-25 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区昭和町６番５
｢昭和町２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中低層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m県道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の北端部に位置す
る県道（仙台泉線）沿いの商
業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部や最寄駅等への接近性に優れる県道沿いの商業地域であり、店舗のほか共同住宅も多くみられる。築年
の経過した建物の建て替えやマンションの開発がみられるなど、地域は発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    535,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に市中心部の幹線道路沿いにあって店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域一円である。主
たる需要者は、法人投資家及びマンション等の開発を行うデベロッパー等である。建築費の高騰等による開発意欲の減
退が懸念されるものの、市中心部に近い利便性に優れる立地のマンション需要は、分譲・賃貸ともに堅調である。規模
及び形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、法人投資家及びマンション等の開発を行うデベロッパー等である。比準価格は規範性の高い複数の取
引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だ
が、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[171.0]		 [100.0]
100		 510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策及びそれに伴う金利の動向が懸念さ
れる。個人消費は持ち直しの動きがみられる
が、建築費を含め物価は引き続き上昇傾向に
ある。

市中心部や最寄駅への接近性に優れる県道沿
いの商業地域であり、周辺では築年の経過し
た建物の建て替えやマンションの開発が進行
中である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
３０
-55		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b ２５１１０
６０
-1009		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
南9m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(80,200)
c ２５１１０
３０
-1073		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
北6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
d ２５１１０
６０
-18		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.5m市道、
北3m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
703,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
723,983 		 100
[ 141.4]
512,011 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
512,000 
b (　           ) 
376,781  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
388,121 		 100
[  72.2]
537,564 
538,000 
c (　           ) 
622,699  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
678,923 		 100
[ 119.3]
569,089 
569,000 
d (　           ) 
275,365  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
280,979 		 100
[  53.6]
524,215 
524,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    535,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,283,224 
11,933,504 
38,349,720 
32,562,500 
5,787,220 		 （　0.9484）
5,488,599 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    137,214,975 円　　　　（　    406,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 171.78 ＲＣ10 1,712.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   338 ㎡     12.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １０階建店舗付共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２～１０階共同住宅：少人数世帯タイプ・平均専有面積約３２㎡） ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.01 
75.0 
124.51 
4,235 
527,300 		 12.0  6,327,600 
0.0  0 

 2～10		 住宅
171.78 
92.4 
158.72 
2,656 
421,560 		 1.0  421,560 
1.0  421,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,712.03 
90.7 
1,552.99 

4,321,340 		 10,121,640 
3,794,040 
⑨年額支払賃料      4,321,340 円　×　12ヶ月　＝　      51,856,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,552.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,856,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,592,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,263,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,121,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,794,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         923,792 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,283,224 円　　　　（　       148,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,715 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,656 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,605,000 円  　　　　    521,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,592,804 円  　　　       51,856,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      379,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,314,200 円  　　　　    521,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       521,000 円  　　　　    521,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       521,000 円  　　　　    521,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,933,504 円　（　　　　　　        35,306 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9484    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 521,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,712.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,562,500 円  
（　　　　　        96,339 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,283,224 円      
②総費用 11,933,504 円      
③純収益　①－② 38,349,720 円      
④建物等に帰属する純収益 32,562,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,787,220 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,488,599 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,214,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     406,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区昭和町６番５
 3700000134238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考