別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-21 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 820,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉２丁目６３番５外
｢上杉２－４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ12		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 西22m県道、背面道 水道、ガス、下水 北四番丁

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地の北側背後に存す
る幹線県道（仙台泉線）沿い
の商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 北四番丁駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 東側では大型ショッピングモールの新規開店が決まり、２０２４年５月の総合病院移転開業を併せて居住利便性
は向上しており、今後も住商混在地域として発展が見込まれることから地価は上昇が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    761,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上杉、木町通、錦町等を中心に、仙台市中心商業地の周辺に位置し、店舗・事務所・マンション等が混
在する商業地域である。主たる需要者は、県内外の事業法人・マンション開発業者を中心に、地元業者や個人投資家等
も含まれる。需要の中心となる価格帯は、事務所ビル・マンション用地として５～１０億円程度である。マンション需
要は堅調で、建築費高騰の影響は予断を許さないが、開発業者及び投資家等による用地取得意欲は堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の売買取引から査定された価格であり、市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。一方、
典型的需要者は収益性の観点から意思決定する法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んで
いることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ホテル用地への取得意欲は依然堅調。オフィ
ス入居状況は二極化が見られる。マンション
は高価格帯で売行き好調だが建築費高騰は予
断を許さない。

東側では総合病院の移転開業に続いて大型シ
ョッピングモールが開業予定であり、生活利
便性はますます向上しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
２０
-1080		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
６０
-1049		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北27m市道、
東6m、南4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１２０
１０
-22		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
e ２５１３０
４０
-1036		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西30m県道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(80,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
895,762  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
949,508 		 100
[  87.3]
1,087,638 		 街路　　   -1.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
774,036  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
902,182 		 100
[  87.5]
1,031,065 
1,030,000 
c (　           ) 
1,219,352  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
1,361,287 		 100
[ 132.3]
1,028,940 
1,030,000 
d (　           ) 
980,287  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,029,301 		 100
[  98.8]
1,041,803 
1,040,000 
e (　           ) 
650,480  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
794,236 		 100
[  79.9]
994,038 
994,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

151,051,401 
34,259,308 
116,792,093 
90,090,000 
26,702,093 		 （　0.9343）
24,947,765 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    623,694,125 円　　　　（　    761,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 545.16 ＲＣ9F1B 4,708.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   820 ㎡     34.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所、３～９階を共同住宅（約４３㎡×７０戸）とする賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
490.50 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
459.86 
78.7 
361.86 
4,700 
1,700,742 		 10.0  17,007,420 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
545.16 
81.4 
443.91 
4,000 
1,775,640 		 6.0  10,653,840 
0.0  0 

 3～ 9		 居宅
459.06 
94.0 
431.52 
2,970 
1,281,614 		 1.0  1,281,614 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,708.94 
81.3 
3,826.41 

12,447,680 		 36,632,558 
0 
⑨年額支払賃料     12,447,680 円　×　12ヶ月　＝　     149,372,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,826.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,072,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       149,372,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,072,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     7,740,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 150,703,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,632,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         348,009 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     151,051,401 円　　　　（　       184,209 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,972 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,970 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,720,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,922,208 円  　　　      158,444,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,741,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,586,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,860,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,430,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,259,308 円　（　　　　　　        41,780 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   4,708.94 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 90,090,000 円  
（　　　　　       109,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 151,051,401 円      
②総費用 34,259,308 円      
③純収益　①－② 116,792,093 円      
④建物等に帰属する純収益 90,090,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,702,093 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,947,765 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,424 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    623,694,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     761,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉二丁目６３番５
 3700000085331-0000
2 　仙台市青葉区上杉二丁目６５番３
 3700000085337-0000
3 　仙台市青葉区上杉二丁目６５番６
 3700000085340-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-21 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 800,000,000 円  １㎡当たりの価格 975,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉２丁目６３番５外
｢上杉２－４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ12		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 西22m県道、背面道 水道、ガス、下水 北四番丁

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅徒歩圏でマンション
と事業所が併存する幹線道路
沿いの商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 北四番丁駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件や交通接近条件が良好で高層マンションの立地が進む商業地域。周辺地域では賃貸マンションの建築が
進捗中。マンション用地や事業所用地への投資意欲は継続しており、地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上杉地区を中心に、事務所、中高層マンションが混在する商業地域。典型的需要者は、収益物件の経営
管理にノウハウを持つ不動産会社、マンションデベロッパー等が主流となる。駐車場等のまとまった規模の未利用地も
多く介在しており、有効活用としての賃貸マンションの立地も多い。堤通雨宮地区では東北大学農学部跡地の大規模開
発事業が進捗中でありエリアの注目度は高い。需要の中心となる価格帯は、８００㎡程度の更地で概ね８億円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保
守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、経済情勢を反映した取引時点が新しい事例も採
用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映しているので、比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 89.4]		 [100.0]
100		 976,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価上昇で不動産投資には慎重
姿勢もみられるが、低金利を背景に収益物件
の建設は盛ん。新規賃料に天井感が出始めて
いる。

近隣でメディカルビルの建設計画がある。東
北大農学部跡地では令和６年５月厚生病院が
移転開業。令和７年９月の完成予定で大型商
業施設が建築中。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
３０
-55		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b ２５１１０
６０
-1100		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
２０
-88		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２５１１０
６０
-1021		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
703,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
777,720 		 100
[  77.2]
1,007,409 		 街路　　   -1.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
609,212  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
934,971 		 100
[  91.5]
1,021,826 
1,020,000 
c (　           ) 
830,219  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
830,219 		 100
[  81.4]
1,019,925 
1,020,000 
d (　           ) 
1,177,696  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,268,379 		 100
[ 123.3]
1,028,693 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

140,369,999 
31,718,862 
108,651,137 
85,000,000 
23,651,137 		 （　0.9360）
22,137,464 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    553,436,600 円　　　　（　    675,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 545.16 ＲＣ9F1B 4,708.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   820 ㎡     34.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所（各階部分貸し）、３階～９階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約７０㎡）を想定。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
459.86 
78.7 
361.86 
4,826 
1,746,336 		 10.0  17,463,360 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
545.16 
81.4 
443.91 
3,485 
1,547,026 		 6.0  9,282,156 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
459.06 
94.0 
431.52 
2,681 
1,156,905 		 1.0  1,156,905 
1.0  1,156,905 

 7～ 9		 住宅
459.06 
94.0 
431.52 
2,735 
1,180,207 		 1.0  1,180,207 
1.0  1,180,207 
地下
 1～ 1		 駐車場
490.50 
 
 
 
 		    
   

計
4,708.94 
81.3 
3,826.41 

11,461,603 		 34,913,757 
8,168,241 
⑨年額支払賃料     11,461,603 円　×　12ヶ月　＝　     137,539,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,826.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  24,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,776,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       137,539,236 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,776,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,265,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 138,049,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,913,757 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         331,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,168,241 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,988,844 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     140,369,999 円　　　　（　       171,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,681 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,440,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,265,762 円  　　　      145,315,236　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,741,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,872,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,040,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,360,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,718,862 円　（　　　　　　        38,682 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   4,708.94 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,000,000 円  
（　　　　　       103,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 140,369,999 円      
②総費用 31,718,862 円      
③純収益　①－② 108,651,137 円      
④建物等に帰属する純収益 85,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,651,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,137,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,997 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    553,436,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     675,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉二丁目６３番５
 3700000085331-0000
2 　仙台市青葉区上杉二丁目６５番３
 3700000085337-0000
3 　仙台市青葉区上杉二丁目６５番６
 3700000085340-0000
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備考