別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-20 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 1,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 798,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区二日町８番３
｢二日町８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,529  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ12		 中高層の事務所、マ
ンションが存する商
業地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所ビル、マンション等が
混在する仙台市役所等の官公
署に近い商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の中高層の事務所ビル、マンション等が混在する商業地域であり、現状推移と予測する。マンショ
ン用地、オフィス用地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    598,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部とその周辺に位置する商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は、不動産投資法人、不動
産業者、県内外の事業法人等が中心となる。地下鉄駅や仙台市役所に近い利便性が良好な商業地域であり、金融緩和等
を背景として、オフィス用地及びマンション用地に対する需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は１，５００㎡
程度の更地で１２億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えら
れることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例によ
り求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    606,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 [100.0]
100		 795,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    718,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、建築費の高騰
などによる先行きへの不透明感がある。


幹線道路背後の利便性が良好な商業地域であ
り、周辺ではマンション建設が活発に行われ
ており、投資需要は堅調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
４０
-54		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
南西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１１０
２０
-87		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,356)
c ２５１１０
７０
-1043		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西7.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２５１１０
２０
-1104		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北26.2m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２５１１０
６０
-20		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
676,299  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
736,810 		 100
[  88.1]
836,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
836,000 
b (　           ) 
539,369  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
567,757 		 100
[  68.2]
832,488 
832,000 
c (　           ) 
493,800  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
566,882 		 100
[  68.8]
823,956 
824,000 
d (　           ) 
796,734  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
858,879 		 100
[  98.9]
868,432 
868,000 
e (　           ) 
700,984  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
735,346 		 100
[  87.5]
840,395 
840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    840,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

208,971,886 
48,259,133 
160,712,753 
121,590,000 
39,122,753 		 （　0.9343）
36,552,388 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    913,809,700 円　　　　（　    598,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 1,076.77 ＲＣ9 6,336.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   1,529 ㎡     27.0 m x   57.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階事務所（フロア貸し又は部分貸し）、４階～９階住宅（１ＬＤＫ、専有面積約３６㎡）、機械式駐車場３０台。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
935.02 
87.4 
817.12 
3,800 
3,105,056 		 10.0  31,050,560 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
1,076.77 
85.6 
922.12 
3,300 
3,042,996 		 6.0  18,257,976 
0.0  0 

 4～ 5		 住宅
541.40 
92.9 
503.20 
2,650 
1,333,480 		 1.0  1,333,480 
1.0  1,333,480 

 6～ 7		 住宅
541.40 
92.9 
503.20 
2,700 
1,358,640 		 1.0  1,358,640 
1.0  1,358,640 

 8～ 9		 住宅
541.40 
92.9 
503.20 
2,750 
1,383,800 		 1.0  1,383,800 
1.0  1,383,800 

計
6,336.96 
89.6 
5,680.56 

17,342,888 		 75,718,352 
8,151,840 
⑨年額支払賃料     17,342,888 円　×　12ヶ月　＝　     208,114,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,680.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       208,114,656 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,855,733 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 206,258,923 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        75,718,352 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         719,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,151,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,984,851 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    925,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,788 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     208,971,886 円　　　　（　       136,672 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,709 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,650,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,855,733 円  　　　      217,114,656　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,207,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,686,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      48,259,133 円　（　　　　　　        31,563 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   6,336.96 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,590,000 円  
（　　　　　        79,523 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 208,971,886 円      
②総費用 48,259,133 円      
③純収益　①－② 160,712,753 円      
④建物等に帰属する純収益 121,590,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,122,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,552,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,906 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    913,809,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     598,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区二日町８番３
 3700000214701-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-20 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 804,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区二日町８番３
｢二日町８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,529  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ12		 中高層の事務所、マ
ンションが存する商
業地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     1,540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地の北側背後に存し
て、地下鉄最寄駅や仙台市役
所等に近い商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 北四番丁駅

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台市中心部に近く地下鉄駅への利便性にも優れる地域である。画地条件良好な物件は供給不足で地価は引続き
上昇が続いており、建築費高騰等の影響は予断を許さないものの、今後もこの傾向は継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    842,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    629,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心部高度商業地域の周辺に位置する、事務所・マンション等の多様な用途が混在する商業地域で、二
日町、木町通、上杉等が中心である。主たる需要者は、県内外の事業法人や投資家のほか、マンション開発業者等が考
えられる。オフィス需要は未だ堅調で、マンション開発業者による優良画地への取得意欲は顕在である。需要の中心と
なる価格帯は規模によって異なるが、土地は１５００㎡程度で１２億円程度と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の売買取引から査定された価格であり、市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。一方、
典型的需要者は収益性の観点から意思決定する法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んで
いることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    606,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.9]		 [100.0]
100		 801,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    718,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ホテル用地への取得意欲は依然堅調。オフィ
ス入居状況は二極化が見られる。マンション
は高価格帯で売行き好調だが建築費高騰は予
断を許さない。

周囲ではマンションの新築が見られるなど、
中心部徒歩圏内のマンション適地の取得意欲
は依然として堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1035		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b ２５１１０
６０
-1097		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１２０
１０
-49		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d ２５１１０
３０
-1055		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
633,714  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
620,464 		 100
[  73.4]
845,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
845,000 
b (　           ) 
645,949  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
753,177 		 100
[  87.9]
856,857 
857,000 
c (　           ) 
555,617  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
591,176 		 100
[  69.9]
845,745 
846,000 
d (　           ) 
519,742  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
549,589 		 100
[  66.2]
830,195 
830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    842,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

211,112,498 
48,361,270 
162,751,228 
121,590,000 
41,161,228 		 （　0.9343）
38,456,935 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    961,423,375 円　　　　（　    629,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 1,076.77 ＲＣ9 6,336.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   1,529 ㎡     27.0 m x   57.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：事務所、４階～９階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約３６㎡）、立体駐車場３０台設置 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 敷地に適応した建物の標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
935.02 
87.4 
817.12 
3,980 
3,252,138 		 10.0  32,521,380 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
1,076.77 
85.6 
922.12 
3,300 
3,042,996 		 6.0  18,257,976 
0.0  0 

 4～ 5		 住宅
541.40 
92.9 
503.20 
2,681 
1,349,079 		 1.0  1,349,079 
1.0  1,349,079 

 6～ 7		 住宅
541.40 
92.9 
503.20 
2,681 
1,349,079 		 1.0  1,349,079 
1.0  1,349,079 

 8～ 9		 住宅
541.40 
92.9 
503.20 
2,761 
1,389,335 		 1.0  1,389,335 
1.0  1,389,335 

計
6,336.96 
89.6 
5,680.56 

17,513,116 		 77,212,318 
8,174,986 
⑨年額支払賃料     17,513,116 円　×　12ヶ月　＝　     210,157,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,680.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       210,157,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,000,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    10,777,870 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 208,379,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        77,212,318 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         733,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,174,986 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,990,486 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    925,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,973 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     211,112,498 円　　　　（　       138,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,681 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,720,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 10,957,870 円  　　　      219,157,392　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,207,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,686,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,860,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      48,361,270 円　（　　　　　　        31,629 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   6,336.96 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,590,000 円  
（　　　　　        79,523 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 211,112,498 円      
②総費用 48,361,270 円      
③純収益　①－② 162,751,228 円      
④建物等に帰属する純収益 121,590,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 41,161,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 38,456,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    961,423,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     629,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区二日町８番３
 3700000214701-0000
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備考