令和7年1月15日　提出 仙台青葉 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-19 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 480,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区春日町３番２５ ｢春日町３－３１｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (90,500) 1:3 店舗兼共同住宅 ＲＣ5F1B 小売店舗、マンショ ン等が混在する商業 地域 東8.4m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線背後の商業地域。小売店 舗、事業所が低層階に入居し 、上層階は住宅として利用。 街 路 ８．４ｍ市道 交通 施設 勾当台公園駅西方 600m 法令 規制 商業 (90,500) 準防  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 定禅寺通り背後の利便性に恵まれた地域で、単身者の増加や旺盛な賃貸需要を背景に、賃貸マンション用地需要 は厚い。建築費の高騰、地価上昇で需要サイドの慎重姿勢が強まる中、積極的な不動産投資は当面続くと予測。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    710,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    463,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路背後の上層階が共同住宅として利用されている商業地域。小規模画地が多いため、指定容積率を 十分活かせない画地も多く介在する。典型的需要者は、中高層店舗付共同住宅の管理・運営にノウハウを持つ不動産業 者、資産運用を図る個人投資家等が考えられる。市街地への接近条件に優れ、近隣地域を含む周辺地域では中高層の賃 貸マンション建設が盛んである。取引の中心価格帯は坪当たり２００万～２４０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採 用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、 比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-34              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    606,000 円／㎡ [112.2] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 681,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    597,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰、物価上昇で不動産投資には慎重 姿勢もみられるが、低金利を背景に収益物件 の建設は盛ん。新規賃料に天井感が出始めて いる。 大学病院や県庁市役所エリアに近く、単身者 用の賃貸需要が旺盛。比較的高家賃の中高層 マンション建設が多く見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.9 ％  ％