別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-14 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.
鑑定評価額 368,000,000 円  １㎡当たりの価格 733,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町２丁目１５番３外
｢大町２－１５－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:3		 事務所兼工場

ＳＲＣ5		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 大町西公園

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地の西端付近に位置
する幹線道路沿いの商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大町西公園駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層オフィスビルやマンション等が建ち並ぶ商業地域で、中心商業地域の周縁部に位置し繁華性はやや劣るが
、需用は堅調であり当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    749,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    631,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部及びその周縁部の商業地域から構成される。主な需要者は、投資用不動産の取得を目的と
する不動産業者や一般事業会社等である。オフィスビルのほかマンションもみられる地域で、相対的に低い価格水準が
選好され、地価は上昇基調が続く。中心となる価格帯は、５００㎡前後の土地で３～５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づいており、取引価格は市場における相場感のみならず、需要者の重視する収益性の観
点をも織り込まれたものである。収益価格は店舗付事務所ビルの建築運用を想定したものであり、一定の変動要素を含
むことは否定できず、比準価格に比して規範性はやや劣後する。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[122.3]		 [102.0]
100		 728,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    672,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化
が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀
の金利政策の不動産市場への影響を注視する
必要がある。

中高層の事務所ビルや共同住宅等が建ち並ぶ
商業地域で、低い価格水準などが選好され、
底堅い需要がある。地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +23.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1036		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
商業

(90,420)
b ２５１１０
１０
-1053		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
２０
-53		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１１０
６０
-1112		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
e ２５１１０
２０
-82		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
646,204  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
632,692 		 100
[  85.7]
738,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
753,000 
b (　           ) 
769,231  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[  92.0]		 100
[  97.9]
942,878 		 100
[ 123.3]
764,702 
780,000 
c (　           ) 
451,501  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
639,325 		 100
[ 100.0]
639,325 
652,000 
d (　           ) 
794,484  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
904,123 		 100
[ 113.5]
796,584 
813,000 
e (　           ) 
686,122  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
686,122 		 100
[  92.9]
738,560 
753,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    749,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

83,582,537 
20,161,294 
63,421,243 
49,875,000 
13,546,243 		 （　0.9360）
12,679,283 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    316,982,075 円　　　　（　    631,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 330.00 Ｓ8F1B 2,710.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   502 ㎡     12.5 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～８階を事務所とし、駐車場１４台を併設する賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
274.16 
49.0 
134.40 
4,157 
558,701 		 10.0  5,587,010 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
318.00 
78.9 
250.80 
3,682 
923,446 		 6.0  5,540,676 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,710.16 
69.7 
1,890.00 

7,022,823 		 44,371,742 
0 
⑨年額支払賃料      7,022,823 円　×　12ヶ月　＝　      84,273,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,890.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,273,876 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,308,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,165,443 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,371,742 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         417,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      83,582,537 円　　　　（　       166,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,682 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,192,000 円  　　　　    798,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,423,694 円  　　　       88,473,876　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,810,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,139,600 円  　　　　    798,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       798,000 円  　　　　    798,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       798,000 円  　　　　    798,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,161,294 円　（　　　　　　        40,162 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 798,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　   2,710.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,875,000 円  
（　　　　　        99,353 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 83,582,537 円      
②総費用 20,161,294 円      
③純収益　①－② 63,421,243 円      
④建物等に帰属する純収益 49,875,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,546,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,679,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    316,982,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     631,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町二丁目１５番３
 3700000066126-0000
2 　仙台市青葉区大町二丁目１５番１４
 3700000066137-0000
3 　仙台市青葉区大町二丁目１５番１５
 3700000066138-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-14 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町２丁目１５番３外
｢大町２－１５－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:3		 事務所兼工場

ＳＲＣ5		 事務所ビル、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 北36m国道、背面道 水道、ガス、下水 大町西公園

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地西部の国道沿いに
事務所ビル、マンション等が
混在する商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大町西公園駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広瀬通の中でも晩翠通の西側に位置しており繁華性はやや劣る。店舗としての需要は相対的に低位であるが、事
業所としての需要、及びマンション用地としての需要は堅調であり地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部及びその周辺の商業地域及び商住混在地域一帯である。需要者は、県内外の不動産業者の
ほか、県内外の事業法人等、不動産投資法人が中心となる。対象標準地は幹線道路沿いの商業地域であり、業種によっ
ては事業所用地としての需要が見込まれ、また、北接面ではあるがマンション用地としての利用も可能であり需要は堅
調である。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の更地で３億円台と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性の観点から意思決定をする法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含
んでいることから、相対的に実証性に劣る。一方、比準価格は、実際の売買取引を採用していることから、市場参加者
の意思を反映した実証的な価格といえる。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準
地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[123.8]		 [102.0]
100		 719,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    672,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ホテル用地への取得意欲は依然堅調。オフィ
ス入居状況は二極化が見られる。マンション
は高価格帯で売行き好調だが建築費高騰は予
断を許さない。

繁華性は相対的に劣るが幹線道路沿いの商業
地域であり、標準的な画地は事業所用地、マ
ンション用地としての需要は依然として堅調
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1038		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南36m国道、
東7m、角地
商業

(100,500)
b ２５１１０
２０
-53		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
３０
-55		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d ２５１１０
６０
-1099		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
632,184  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
667,512 		 100
[  89.1]
749,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
764,000 
b (　           ) 
451,501  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
599,368 		 100
[  79.9]
750,148 
765,000 
c (　           ) 
703,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
723,983 		 100
[  97.0]
746,374 
761,000 
d (　           ) 
458,606  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
736,568 		 100
[  97.7]
753,908 
769,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,138,157 
21,499,796 
63,638,361 
51,975,000 
11,663,361 		 （　0.9556）
11,145,508 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    278,637,700 円　　　　（　    555,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 318.00 Ｓ8F1B 2,710.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   502 ㎡     12.5 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～８階事務所（各階の部分貸し）、地下駐車場１４台を想定。 ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
274.16 
49.0 
134.40 
3,900 
524,160 		 6.0  3,144,960 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
318.00 
78.9 
250.80 
3,750 
940,500 		 6.0  5,643,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,710.16 
69.7 
1,890.00 

7,107,660 		 42,645,960 
0 
⑨年額支払賃料      7,107,660 円　×　12ヶ月　＝　      85,291,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,890.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,704,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,291,920 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,704,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     5,258,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,737,285 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,645,960 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         400,872 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,138,157 円　　　　（　       169,598 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,769 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,300,000 円  　　　　    825,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,499,796 円  　　　       89,995,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,810,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,415,000 円  　　　　    825,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,650,000 円  　　　　    825,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       825,000 円  　　　　    825,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,499,796 円　（　　　　　　        42,828 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 825,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   2,710.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,975,000 円  
（　　　　　       103,536 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,138,157 円      
②総費用 21,499,796 円      
③純収益　①－② 63,638,361 円      
④建物等に帰属する純収益 51,975,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,663,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,145,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    278,637,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     555,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町二丁目１５番３
 3700000066126-0000
2 　仙台市青葉区大町二丁目１５番１４
 3700000066137-0000
3 　仙台市青葉区大町二丁目１５番１５
 3700000066138-0000
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備考