別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-13 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 2,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町１丁目２番４外
｢大町１－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,540  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,500)

1.5:1		 事務所

ＳＲＣ7		 事務所ビルにマンシ
ョン等が介在する商
業地域		 南36m市道、西側道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 青葉通沿いに中高層の事務所
ビル、マンション等が建ち並
ぶ商業地域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 築年の経過した事務所ビルが多いことから、今後の建て替えの増加が見込まれる。オフィス用地、マンション用
地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に位置する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は、不動産投資法人や不動産
業者、県内外の資金力を有する事業法人等が中心である。青葉通沿いに位置する商業地域であり、金融緩和等を背景と
して、オフィス用地及びマンション用地に対する需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の
更地１５億円～１６億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えら
れることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例によ
り求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    954,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.6]		 [105.0]
100		 1,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、建築費の高騰
などによる先行きへの不透明感がある。


青葉通沿いの商業地域であり、周辺ではオフ
ィス建て替えの動きやマンション建設が見ら
れ、投資需要は堅調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1012		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２５１１０
１０
-20		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
６０
-1004		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１１０
６０
-1021		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２５１１０
２０
-46		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
949,954  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
991,457 		 100
[  63.7]
1,556,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,630,000 
b (　           ) 
774,036  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
902,182 		 100
[  60.0]
1,503,637 
1,580,000 
c (　           ) 
1,393,061  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
1,498,501 		 100
[  95.4]
1,570,756 
1,650,000 
d (　           ) 
1,177,696  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,269,556 		 100
[  78.4]
1,619,332 
1,700,000 
e (　           ) 
997,590  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,027,518 		 100
[  65.7]
1,563,954 
1,640,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,640,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

331,186,659 
82,972,759 
248,213,900 
168,168,000 
80,045,900 		 （　0.9364）
74,954,981 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  1,972,499,500 円　　　　（　  1,280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 1,254.64 Ｓ6F1B 7,657.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   1,540 ㎡     47.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～６階事務所（各階フロア貸し又は部分貸し）、機械式駐車場３６台を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
202.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,091.24 
69.6 
758.99 
6,000 
4,553,940 		 12.0  54,647,280 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,254.64 
82.1 
1,030.17 
4,500 
4,635,765 		 10.0  46,357,650 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
91.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,657.44 
77.2 
5,909.84 

27,732,765 		 286,435,530 
0 
⑨年額支払賃料     27,732,765 円　×　12ヶ月　＝　     332,793,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,909.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       332,793,180 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    17,287,659 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 328,465,521 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       286,435,530 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,721,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     331,186,659 円　　　　（　       215,056 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,650,000 円  　　　　  2,730,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,287,659 円  　　　      345,753,180　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,729,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,846,000 円  　　　　  2,730,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,730,000 円  　　　　  2,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,730,000 円  　　　　  2,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      82,972,759 円　（　　　　　　        53,878 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,730,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   7,657.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 168,168,000 円  
（　　　　　       109,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 331,186,659 円      
②総費用 82,972,759 円      
③純収益　①－② 248,213,900 円      
④建物等に帰属する純収益 168,168,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 80,045,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,954,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,972,499,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町一丁目２番４
 3700000076255-0000
2 　仙台市青葉区大町一丁目２番５
 3700000076256-0000
3 　仙台市青葉区大町一丁目２番６
 3700000076257-0000
4 　仙台市青葉区大町一丁目２番１６
 3700000076267-0000
5 　仙台市青葉区大町一丁目２番１７
 3700000076268-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-13 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 2,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区大町１丁目２番４外
｢大町１－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,540  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)

1.5:1		 事務所

ＳＲＣ7		 事務所ビルにマンシ
ョン等が介在する商
業地域		 南36m市道、西側道 水道、ガス、下水 青葉通一番町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 オフィスビル、高層マンショ
ン等が建ち並ぶ青葉通沿い西
部の商業地域		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 青葉通一番町駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いでも青葉通及び南町通西側の地域は事務所ビル等の計画及び新築が見られるなど今後も地域は順調
に発展すると予測され、建築費高騰の影響に注視が必要であるものの、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大町、片平、一番町を中心とする駅西エリア幹線道路沿いの中心商業地域一円。主たる需要者は全国展
開の法人や不動産投資法人など資金力ある事業者が中心である。周辺の地域では分譲マンション、事務所ビルが新たに
建築中であり、売れ行き及び賃貸状況は建築費高騰及び販売価格上昇の影響はあるものの概ね堅調であることから、地
価は上昇基調を維持している。需要の中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の更地で１５億円前後と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の売買取引から査定された価格であり、市場参加者の意思を反映した実証的な価格といえる。一方、
典型的需要者は収益性の観点から意思決定する法人等であるが、収益価格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んで
いることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    954,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.5]		 [105.0]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ホテル用地への取得意欲は依然堅調。オフィ
ス入居状況は二極化が見られる。マンション
は高価格帯で売行き好調だが建築費高騰は予
断を許さない。

晩翠通西公園通付近の幹線道路沿いでは大型
事業用ビル等の新築が見られるなど、地域は
さらに発展しており、地価は上昇傾向を維持
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-2		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b ２５１２０
３０
-52		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南9m、角地
商業
駐車付置義務
(100,540)
c ２５１１０
６０
-1004		 仙台市青葉区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１１０
３０
-1057		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,146,165  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
1,449,899 		 100
[  95.0]
1,526,209 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
1,261,497  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,292,116 		 100
[  86.6]
1,492,051 
1,570,000 
c (　           ) 
1,393,061  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
1,498,501 		 100
[  97.0]
1,544,846 
1,620,000 
d (　           ) 
2,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,247,337 		 100
[ 146.2]
1,537,166 
1,610,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,610,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

310,351,127 
76,577,421 
233,773,706 
148,456,000 
85,317,706 		 （　0.9364）
79,891,500 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,102,407,895 円　　　　（　  1,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 1,254.64 Ｓ6F1B 7,657.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   1,540 ㎡     47.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所ビル、１階一括賃貸の店舗、２～６階はフロア貸又は部分貸の事務所。機械式駐車場３６台設置。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 ホール、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
202.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,091.24 
69.6 
758.99 
5,400 
4,098,546 		 12.0  49,182,552 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
1,254.64 
82.1 
1,030.17 
4,300 
4,429,731 		 6.0  26,578,386 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
91.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,657.44 
77.2 
5,909.84 

26,247,201 		 182,074,482 
0 
⑨年額支払賃料     26,247,201 円　×　12ヶ月　＝　     314,966,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,909.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域における標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       314,966,412 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    19,286,785 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 308,639,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       182,074,482 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,711,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     310,351,127 円　　　　（　       201,527 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,640,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 16,396,321 円  　　　      327,926,412　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,729,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,582,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,820,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,410,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      76,577,421 円　（　　　　　　        49,726 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   7,657.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 148,456,000 円  
（　　　　　        96,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 310,351,127 円      
②総費用 76,577,421 円      
③純収益　①－② 233,773,706 円      
④建物等に帰属する純収益 148,456,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,317,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,891,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,878 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,102,407,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区大町一丁目２番４
 3700000076255-0000
2 　仙台市青葉区大町一丁目２番５
 3700000076256-0000
3 　仙台市青葉区大町一丁目２番６
 3700000076257-0000
4 　仙台市青葉区大町一丁目２番１６
 3700000076267-0000
5 　仙台市青葉区大町一丁目２番１７
 3700000076268-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考