別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-10 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.
鑑定評価額 470,000,000 円  １㎡当たりの価格 778,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
｢花京院１－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 604  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.2		 ホテル

Ｓ10		 事務所ビル、ホテル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北22m国道 水道、ガス、下水 仙台

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       610 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ仙台駅から徒歩圏内の国
道４５号線沿いに位置する商
業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 仙台駅北方

550m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ仙台駅に近い国道４５号線沿いの商業地域として現状を維持していくものと思料される。投資家や開発業者
等の需要は旺盛である一方で、優良な収益物件等の供給不足が続き、地価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    819,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    626,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の幹線道路沿い及びその背後に店舗・事務所ビル・ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。
主たる需要者は、県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び地元投資家・不動産会社等であり、不動産市場への資
金流入が続いて需要は堅調である。優良な投資用不動産の供給不足が慢性化して、需要者間の競合によって物件価格の
上昇及び取引利回りの低下が継続しており、オフィス市況も堅調に推移して賃料の上昇傾向が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であるが、収益価格については、賃料の遅行性等の要因により、比準価格と比較してやや低位に求められ
たものと判断される。本件においては、信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格を重視し、需要者の投資
採算性を反映した収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[112.0]		 [100.0]
100		 779,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    727,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調である一方で、建築費高騰の影響
や今後の金利政策の変化に注視する必要があ
る。

仙台市により、高機能オフィスの整備に着目
した容積率緩和等の施策が導入され、老朽建
築物の建替え等の計画が具体化し、投資意欲
が高まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
４０
-54		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
南西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１１０
１０
-1038		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南36m国道、
東7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２５１１０
６０
-1005		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１１０
３０
-1035		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ２５１１０
３０
-1073		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
北6m、角地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
676,299  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
736,810 		 100
[  87.4]
843,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
843,000 
b (　           ) 
632,184  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
680,862 		 100
[  85.3]
798,197 
798,000 
c (　           ) 
623,143  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
737,051 		 100
[  88.0]
837,558 
838,000 
d (　           ) 
585,125  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
683,672 		 100
[  84.8]
806,217 
806,000 
e (　           ) 
622,699  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
674,087 		 100
[  82.9]
813,133 
813,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    819,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

108,119,560 
27,042,441 
81,077,119 
64,890,000 
16,187,119 		 （　0.9343）
15,123,625 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    378,090,625 円　　　　（　    626,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 295.00 Ｓ10 2,975.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   604 ㎡     22.2 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～１０階を事務所（各階部分貸し）とし、立体駐車場２４台を併設する賃貸用建物を想定 ⑦有効率　  61.2 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
295.00 
33.0 
97.35 
5,914 
575,728 		 12.0  6,908,736 
0.0  0 

 2～10		 事務所
295.00 
64.9 
191.46 
4,731 
905,797 		 10.0  9,057,970 
0.0  0 
塔屋
  ～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,975.00 
61.2 
1,820.49 

8,727,901 		 88,430,466 
0 
⑨年額支払賃料      8,727,901 円　×　12ヶ月　＝　     104,734,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,820.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       104,734,812 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,640,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     6,100,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 107,274,071 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        88,430,466 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         840,089 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    600,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     108,119,560 円　　　　（　       179,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,731 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,150,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,668,741 円  　　　      113,374,812　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,657,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,506,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,042,441 円　（　　　　　　        44,772 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   2,975.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,890,000 円  
（　　　　　       107,434 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 108,119,560 円      
②総費用 27,042,441 円      
③純収益　①－② 81,077,119 円      
④建物等に帰属する純収益 64,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,187,119 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,123,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,039 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    378,090,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     626,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区花京院一丁目１９番２
 3700000092797-0000
2 　仙台市青葉区花京院一丁目１９番３
 3700000092798-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-10 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.
鑑定評価額 470,000,000 円  １㎡当たりの価格 778,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
｢花京院１－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 604  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.2		 ホテル

Ｓ10		 事務所ビル、ホテル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北22m国道 水道、ガス、下水 仙台

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       610 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台駅から徒歩圏内にある国
道４５号沿いの商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 仙台駅北方

550m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗付共同住宅、オフィスビル、ホテル等の集積する、仙台駅に近い幹線道路沿いの商業地域。地域に格別
の変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測する。需要を反映し地価は上昇基調にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    514,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は花京院地区周辺を中心とする仙台市中心部の幹線道路に面する商業地域であり、主たる需要者は不動産会
社や県内外の資金力のある事業会社等である。需要が認められる一定規模の画地においては、その希少性等からマンシ
ョン業者等による用地取得競争が続いており、地価は上昇基調を維持している。需要の中心となる価格帯は、画地規模
等によりまちまちではあるが、概ね６００㎡程度の更地で、総額４～５億円前後と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における主たる需要者は不動産会社や県内外の資金力のある事業会社等と考えられ、同一需給圏における土
地取引動向や地価水準に加え、賃料、利回り等の賃貸市場動向に着眼し収益性についても留意して取引の意思決定を行
うものと考えられる。試算した比準価格は現実の市場を適切に反映している説得力のある価格と認められる。本件にお
いては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[112.1]		 [100.0]
100		 779,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    727,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰の継続に加え、建築用途別、住宅
地及び商業地等の立地条件における需給の強
弱、選別化の更なる厳格化等が取引動向に影
響している。

店舗・事務所地としての需要は強くないもの
の、マンション素地に対する需要は根強く堅
調に推移している。地価は需要を反映して上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
２０
-1104		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北26.2m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１１０
２０
-88		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２５１１０
１０
-1011		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8.4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２５１１０
１０
-21		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.9m市道、
西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
796,734  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
858,879 		 100
[ 106.7]
804,948 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
805,000 
b (　           ) 
830,219  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
830,219 		 100
[ 101.7]
816,341 
816,000 
c (　           ) 
876,669  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
789,002 		 100
[  97.9]
805,926 
806,000 
d (　           ) 
601,714  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
748,096 		 100
[  92.1]
812,265 
812,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    810,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,256,547 
22,893,876 
69,362,671 
56,070,000 
13,292,671 		 （　0.9343）
12,419,343 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    310,483,575 円　　　　（　    514,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 295.00 Ｓ10 2,975.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   604 ㎡     22.2 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１０階を事務所。立体駐車場付。 ⑦有効率　  61.2 ％
の理由		 立体駐車場を含む同種の建物において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
295.00 
33.0 
97.35 
5,593 
544,479 		 12.0  6,533,748 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
295.00 
64.9 
191.46 
4,264 
816,385 		 10.0  8,163,850 
0.0  0 

 4～10		 事務所
295.00 
64.9 
191.46 
3,830 
733,292 		 10.0  7,332,920 
0.0  0 
塔屋
  ～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,975.00 
61.2 
1,820.49 

7,310,293 		 74,191,888 
0 
⑨年額支払賃料      7,310,293 円　×　12ヶ月　＝　      87,723,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,820.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,723,516 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,818,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 91,545,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        74,191,888 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         704,823 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    672,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,384 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,256,547 円　　　　（　       152,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,264 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,560,000 円  　　　　    890,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,818,176 円  　　　       96,363,516　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,657,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,078,000 円  　　　　    890,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       890,000 円  　　　　    890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       890,000 円  　　　　    890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,893,876 円　（　　　　　　        37,904 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 890,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   2,975.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,070,000 円  
（　　　　　        92,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,256,547 円      
②総費用 22,893,876 円      
③純収益　①－② 69,362,671 円      
④建物等に帰属する純収益 56,070,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,292,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,419,343 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,562 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    310,483,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     514,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区花京院一丁目１９番２
 3700000092797-0000
2 　仙台市青葉区花京院一丁目１９番３
 3700000092798-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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50 　
備考