別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-8 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 4,780,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町２丁目１６番３外
｢本町２－１６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,658  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,627)

1:1		 事務所

ＳＲＣ13F1B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南西50m国道、背面道 水道、ガス、下水 勾当台公園近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   210 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県庁・市役所等の官公署に近
い東二番丁通り沿いの業務高
度商業地域		 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 勾当台公園駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,627)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層事務所ビル等が建ち並ぶ業務高度商業地域であり、現状推移と予測する。仙台市中心商業地域の投資家等の
需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域一帯。需要者は、デベロッパー、投資家、県内外の大手事業法人等が中心
である。東二番丁通り沿いに位置する業務高度商業地域であり、せんだい都心再構築プロジェクトや金融緩和等を背景
として、オフィス用地に対する需要は堅調であるが、物件は供給不足である。需要の中心となる価格帯は、１，５００
㎡程度の更地で４３億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付事務所ビルを建築・賃貸す
ることを想定して求めた。一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、信頼性のある取引
事例により求めた比準価格と収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、建築費の高騰
などによる先行きへの不透明感がある。


東二番丁通り沿いの業務商業地域であり、オ
フィス用地としての需要は堅調。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1010		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２５１１０
３０
-48		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南36m市道、
東8m、北5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２５１１０
６０
-51		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１１０
６０
-1105		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ２５１２０
２０
-22		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北50m市道、
東11m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,591,295  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
3,034,694 		 100
[ 101.9]
2,978,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,040,000 
b (　           ) 
2,219,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
2,863,496 		 100
[  96.0]
2,982,808 
3,040,000 
c (　           ) 
2,717,957  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,895,339 		 100
[  98.0]
2,954,428 
3,010,000 
d (　           ) 
2,807,324  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
3,712,273 		 100
[ 123.6]
3,003,457 
3,060,000 
e (　           ) 
2,086,633  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,194,003 		 100
[  74.4]
2,948,929 
3,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,030,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

531,875,613 
127,215,996 
404,659,617 
221,144,000 
183,515,617 		 （　0.9162）
168,137,008 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  4,424,658,105 円　　　　（　  2,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 1,110.00 Ｓ9F1B 10,358.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   627 ％   1,658 ㎡     38.0 m x   41.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階事務所（各階フロア貸し又は部分貸し）、機械式駐車場４８台を想定。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械・設備室
610.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,100.00 
63.6 
700.00 
6,900 
4,830,000 		 12.0  57,960,000 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
1,100.00 
86.4 
950.00 
5,400 
5,130,000 		 10.0  51,300,000 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
1,110.00 
85.6 
950.16 
5,400 
5,130,864 		 10.0  51,308,640 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
1,014.00 
84.2 
853.79 
5,400 
4,610,466 		 10.0  46,104,660 
0.0  0 

計
10,358.00 
78.3 
8,107.90 

44,832,660 		 457,986,600 
0 
⑨年額支払賃料     44,832,660 円　×　12ヶ月　＝　     537,991,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,107.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  48 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      17,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       537,991,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      17,280,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    27,763,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 527,508,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       457,986,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,350,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,728,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        16,416 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     531,875,613 円　　　　（　       320,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,950,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 27,763,596 円  　　　      555,271,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   37,704,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   36,618,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,590,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,590,000 円  　　　　  3,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     127,215,996 円　（　　　　　　        76,729 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9162    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,590,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　  10,358.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 221,144,000 円  
（　　　　　       133,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 531,875,613 円      
②総費用 127,215,996 円      
③純収益　①－② 404,659,617 円      
④建物等に帰属する純収益 221,144,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,515,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 168,137,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,410 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,424,658,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町二丁目１６番３
 3700000191442-0000
2 　仙台市青葉区本町二丁目１６番４
 3700000191443-0000
3 　仙台市青葉区本町二丁目１６番９
 3700000191448-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-8 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 4,780,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区本町２丁目１６番３外
｢本町２－１６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,658  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,627)

1:1		 事務所

ＳＲＣ13F1B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南西50m国道、背面道 水道、ガス、下水 勾当台公園近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   210 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 官公庁、商業施設、地下鉄駅
に近接し、ホテル等の立地も
みられる商業地域		 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 勾当台公園駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,627)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層オフィスビルやホテル等が集積する高度商業地域。老朽化したビルの建替え計画も見られ開発マインドが旺
盛な土地柄。建築費高騰で開発計画の遅れが懸念されるが、当面は地価上昇傾向が継続すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央・一番町・本町等の店舗・事務所ビル・ホテル等が集積する高度商業地域。典型的需要者は不動産
投資会社、大手不動産業者、デベロッパー等。地下鉄駅へは至近、一番町商店街、宮城県庁、仙台市役所等に徒歩圏で
投資対象エリアとして注目度は高い。周辺地域内では、取壊し前提の中古オフィスビルが高値で取引される等、依然と
して積極的な不動産取引もみられる。取引の中心価格帯は坪当たり９００～１０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性に
より収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採
用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高機能オフィスに対する賃貸需要は堅調。建
築費高騰、物価上昇、金利先高感で用地や収
益物件取得に慎重姿勢。行政の後押しで開発
マインドは強い。

周辺地域でオークションによる高額落札があ
り、ホテル・オフィスとしての開発計画が策
定中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
６０
-51		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ２５１１０
１０
-1010		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２５１２０
２０
-22		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北50m市道、
東11m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,600)
d ２５１１０
３０
-48		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南36m市道、
東8m、北5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,717,957  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,895,339 		 100
[  99.0]
2,924,585 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,980,000 
b (　           ) 
2,591,295  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
3,034,694 		 100
[ 100.4]
3,022,604 
3,080,000 
c (　           ) 
2,086,633  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,189,952 		 100
[  74.1]
2,955,401 
3,010,000 
d (　           ) 
2,219,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
2,860,677 		 100
[  96.0]
2,979,872 
3,040,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,040,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

528,515,600 
132,916,647 
395,598,953 
232,791,000 
162,807,953 		 （　0.9185）
149,539,105 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  3,935,239,605 円　　　　（　  2,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 1,110.00 Ｓ9F1B 10,358.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   627 ％   1,658 ㎡     38.0 m x   41.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～９階を事務所（各階の部分貸し）とし、立体駐車場４８台を想定 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械・設備室
610.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,100.00 
63.6 
700.00 
6,769 
4,738,300 		 12.0  56,859,600 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
1,100.00 
86.4 
950.00 
5,415 
5,144,250 		 10.0  51,442,500 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
1,110.00 
85.6 
950.16 
5,415 
5,145,116 		 10.0  51,451,160 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
1,014.00 
84.2 
853.79 
5,415 
4,623,273 		 10.0  46,232,730 
0.0  0 

計
10,358.00 
78.3 
8,107.90 

44,852,078 		 457,997,380 
0 
⑨年額支払賃料     44,852,078 円　×　12ヶ月　＝　     538,224,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,107.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  48 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      17,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       538,224,936 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　      17,280,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    31,330,371 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 524,174,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       457,997,380 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,328,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,440,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        12,960 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     528,515,600 円　　　　（　       318,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,415 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,050,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 27,775,247 円  　　　      555,504,936　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   37,704,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   38,862,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,715,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,810,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     132,916,647 円　（　　　　　　        80,167 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9185    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,810,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　  10,358.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 232,791,000 円  
（　　　　　       140,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 528,515,600 円      
②総費用 132,916,647 円      
③純収益　①－② 395,598,953 円      
④建物等に帰属する純収益 232,791,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 162,807,953 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,539,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       90,192 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,935,239,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区本町二丁目１６番３
 3700000191442-0000
2 　仙台市青葉区本町二丁目１６番４
 3700000191443-0000
3 　仙台市青葉区本町二丁目１６番９
 3700000191448-0000
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備考