令和7年1月15日　提出 仙台青葉 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 1,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 2,110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区中央２丁目２番１５外 ｢中央２－２－２４｣ ②地積 　(㎡) 547   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (100,660) 1:2 店舗兼事務所 Ｓ3 専門店が建ち並ぶ繁 華な中心商業地域 北11m市道 水道、ガス、下水 仙台 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗・飲食店等が連たん し、通行量が多いアーケード 商店街（クリスロード） 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 仙台駅西方 190m 法令 規制 商業 (100,660) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 仙台市内でも特に通行量が多く繁華性の高いアーケード商店街。１日を通して人通りがあり、にぎわいを維持し ていることから路面店の出店希望も多く、募集賃料は安定的に推移していることから、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,870,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,070,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅の西方に広がる市内でも特に繁華性の高いアーケード商店街及びその周辺の商業地域。主な需要 者は全国チェーンの小売・飲食業者や不動産投資法人、県内外の資金力の高い不動産会社等である。アーケード商店街 では、客足が戻りつつあり、路面店の募集賃料は安定的に推移している。一部で積極的な出店進出の動きも認められる ため、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は５５０㎡程度の更地で、総額１５億円前後と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は仙台市内 でも通行量の多いクリスロード商店街の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参 加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性をも考慮して意思決定することから、本件におい ては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,640,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部では再開発計画が複数進捗する他、オ フィスやホテル用地需要が堅調、幹線背後で はマンション用地需要が旺盛で、地価は上昇 基調にある。 クリスロード商店街に位置する「イオン仙台 店」が令和７年２月末で老朽化により閉店予 定だが、今後の開発動向に注目が集まってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％