別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.
鑑定評価額 2,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央１丁目８１３番
｢中央１－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(90,850)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F3B		 店舗ビルが建ち並ぶ
駅前の中心商業地域
 北50m市道、東側道 水道、ガス、下水 仙台

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ仙台駅前ペデストリアン
デッキで駅と直結し高層店舗
ビルが集積する高度商業地区		 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 仙台駅西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,850)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 建替え促進を助成する「せんだい都心再構築プロジェクト」の期限延長を受け、仙台駅前地区における再開発の
機運は高まりを見せるが、建築費高騰の影響が強まっており、地価の上昇幅は縮小傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央・一番町・本町地区等の仙台市の中心オフィス街と繁華性の高い高度商業地域である。需要者の中
心は国内外の資本力を有する法人、不動産投資法人等である。仙台駅東口の大型商業施設の開業等により仙台駅周辺の
集客力は強化され、次世代放射光施設「ナノテラス」の本格稼働を受けてオフィス市況も堅調であるが、建築費高騰の
影響が強まっているものと思料する。需要の中心は、５００㎡程度の更地で２４億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は仙台駅前
西口地区の高度商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替
不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部では再開発計画が複数進捗する他、オ
フィスやホテル用地需要が堅調、幹線背後で
はマンション用地需要が旺盛で、地価は上昇
基調にある。

ＪＲ仙台駅前に位置する希少性の高い対象地
域において、土地の供給は極めて限定的であ
ることから、地価は上昇傾向にある。


駅前正面における角地であり顧客の誘引、広
告宣伝効果に優るものの効用の程度に変動は
ない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
６０
-1105		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ２５１１０
３０
-48		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南36m市道、
東8m、北5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２５１１０
６０
-51		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１１０
６０
-1058		 仙台市宮城野区

 信託
受益
権
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,807,324  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
3,712,273 		 100
[  78.5]
4,729,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,970,000 
b (　           ) 
2,219,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
2,863,496 		 100
[  63.7]
4,495,284 
4,720,000 
c (　           ) 
2,717,957  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,895,339 		 100
[  62.0]
4,669,902 
4,900,000 
d (　           ) 
4,630,578  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
5,364,186 		 100
[ 105.9]
5,065,331 
5,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -11.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,900,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

289,661,705 
70,145,085 
219,516,620 
115,192,000 
104,324,620 		 （　0.9162）
95,582,217 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,515,321,500 円　　　　（　  4,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 377.55 ＲＣ12F1B 4,684.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 90 ％   800 ％   850 ％   551 ㎡     19.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１～２階：店舗（フロア貸）、３階～１２階：事務所（フロア貸又は部分貸） ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 想定建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
377.55 
93.5 
352.85 
4,600 
1,623,110 		 12.0  19,477,320 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
352.55 
85.1 
299.85 
5,400 
1,619,190 		 12.0  19,430,280 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
359.51 
93.1 
334.81 
9,500 
3,180,695 		 15.0  47,710,425 
0.0  0 

 3～12		 事務所
359.51 
84.0 
302.04 
6,200 
1,872,648 		 12.0  22,471,776 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,684.71 
85.6 
4,007.91 

25,149,475 		 311,335,785 
0 
⑨年額支払賃料     25,149,475 円　×　12ヶ月　＝　     301,793,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,007.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       301,793,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    15,089,685 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 286,704,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       311,335,785 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,957,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     289,661,705 円　　　　（　       525,702 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,262 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,220,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 15,089,685 円  　　　      301,793,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,021,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,074,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,870,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,870,000 円  　　　　  1,870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      70,145,085 円　（　　　　　　       127,305 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9162    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,870,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   4,684.71 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 115,192,000 円  
（　　　　　       209,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 289,661,705 円      
②総費用 70,145,085 円      
③純収益　①－② 219,516,620 円      
④建物等に帰属する純収益 115,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 104,324,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 95,582,217 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      173,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,515,321,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央一丁目８１３番
 3700000204908-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 2,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区中央１丁目８１３番
｢中央１－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(90,850)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F3B		 店舗ビルが建ち並ぶ
駅前の中心商業地域
 北50m市道、東側道 水道、ガス、下水 仙台

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台駅西口正面に位置し、ペ
デストリアンデッキで駅と直
結する高度商業地域		 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 仙台駅西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,850)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺ではせんだい都心再構築プロジェクト等の影響により再開発計画の動きがあり、今後のさらなる発展を予測
する。仙台市中心商業地域の投資家等の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域一帯。需要者は、不動産投資法人、不動産業者、県内外の大手事業法人等
が中心である。仙台駅西口正面に位置する高度商業地域であり、せんだい都心再構築プロジェクトや金融緩和等の影響
により、オフィス用地に対する需要は堅調であるが、物件は供給不足である。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程
度の更地で２４億円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付事務所ビルを建築・賃貸す
ることを想定して求めた。一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、信頼性のある取引
事例により求めた比準価格と収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、建築費の高騰
などによる先行きへの不透明感がある。


せんだい都心再構築プロジェクト等の影響に
より周辺では再開発計画が複数検討されてい
る。物件は供給不足であるが、投資家等の需
要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
１０
-1010		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２５１１０
３０
-48		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南36m市道、
東8m、北5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２５１１０
６０
-51		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ２５１１０
６０
-1105		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,591,295  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
3,034,694 		 100
[  67.0]
4,529,394 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,760,000 
b (　           ) 
2,219,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
2,863,496 		 100
[  61.8]
4,633,489 
4,870,000 
c (　           ) 
2,717,957  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,895,339 		 100
[  62.6]
4,625,142 
4,860,000 
d (　           ) 
2,807,324  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
3,712,273 		 100
[  78.2]
4,747,152 
4,980,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,870,000 円／㎡]  



仙台青葉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

283,973,710 
67,122,573 
216,851,137 
112,112,000 
104,739,137 		 （　0.9162）
95,961,997 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,525,315,711 円　　　　（　  4,580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 377.55 ＲＣ12F1B 4,684.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 90 ％   800 ％   850 ％   551 ㎡     19.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階店舗、３階～１２階事務所（各階フロア貸し又は部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
377.55 
93.5 
352.85 
4,600 
1,623,110 		 12.0  19,477,320 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
352.55 
85.1 
299.85 
5,000 
1,499,250 		 12.0  17,991,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
359.51 
93.1 
334.81 
7,500 
2,511,075 		 12.0  30,132,900 
0.0  0 

 3～12		 事務所
359.51 
84.0 
302.04 
6,300 
1,902,852 		 12.0  22,834,224 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,684.71 
85.6 
4,007.91 

24,661,955 		 295,943,460 
0 
⑨年額支払賃料     24,661,955 円　×　12ヶ月　＝　     295,943,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,007.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       295,943,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    14,797,173 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 281,146,287 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       295,943,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,811,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,680,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        15,960 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     283,973,710 円　　　　（　       515,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,363 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,100,000 円  　　　　  1,820,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,797,173 円  　　　      295,943,460　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,021,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,564,000 円  　　　　  1,820,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,820,000 円  　　　　  1,820,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,820,000 円  　　　　  1,820,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,122,573 円　（　　　　　　       121,820 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9162    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,820,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   4,684.71 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 112,112,000 円  
（　　　　　       203,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 283,973,710 円      
②総費用 67,122,573 円      
③純収益　①－② 216,851,137 円      
④建物等に帰属する純収益 112,112,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 104,739,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 95,961,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      174,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,525,315,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区中央一丁目８１３番
 3700000204908-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考