別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -46 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区堤町１丁目２５番２
｢堤町１－８－７７｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅徒歩圏内の街路条件が
やや劣る住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 地下鉄北仙台駅北東方

330m		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅への接近性が良好な住宅地域であり、規模の大きな土地については、共同住宅が建設されるほか分割して
販売されるケースもみられる。市中心部に近いことから利便性が高く、住宅需要は引き続き堅調である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に地下鉄南北線「北仙台」及び「台原」駅を最寄駅とする住宅地域一円である。主たる需要者は、市
内に居住する一次取得者であり、近隣市町からの転入者もみられる。需要者は利便性を重視する傾向にあり、市中心部
に近い住宅地域の需要は堅調である。土地は総額との関係で細分化傾向もみられるが、１５０～２００㎡程度が標準規
模で、総額３，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅もみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は低
位に試算された。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われる
ことが一般的であるので、収益価格は参考程度とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的
価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -16               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    190,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.0]		 100
[117.4]		 [102.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 青葉区内の人口は微増傾向で推移している。
個人消費は持ち直しの動きがみられるが、建
築費を含め物価は引き続き上昇傾向にある。


最寄駅への接近性が良好な住宅地域であり、
画地の細分化が進みつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
８０
-49		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２５１１０
８０
-64		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m未舗装私
道、中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(90,240)
c ２５１１０
６０
-23		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m道路、
北4.5m、角地
１住居
高度地区3種
(60,160)
d ２５１１０
７０
-17		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6.1m、
東4.3m、
三方路
１低専
高度地区1種
(60,80)
e ２５１１０
１０
-4		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
164,959 		 100
[ 102.0]
161,725 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
146,471  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
148,066 		 100
[  88.4]
167,495 
171,000 
c (　           ) 
132,391  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
132,518 		 100
[  79.1]
167,532 
171,000 
d (　           ) 
152,383  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
149,193 		 100
[  79.8]
186,959 
191,000 
e (　           ) 
130,342  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
134,730 		 100
[  85.6]
157,395 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



仙台青葉 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,720,832 
754,382 
2,966,450 
2,201,580 
764,870 		 （　0.9722）
743,607 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     18,590,175 円　　　　（　    109,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.33 Ｗ2 158.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   171 ㎡     18.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（１ＤＫタイプ・平均専有面積約４０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.33 
100.0 
79.33 
2,000 
158,660 		 1.0  158,660 
1.0  158,660 

 2～ 2		 住宅
79.33 
100.0 
79.33 
2,025 
160,643 		 1.0  160,643 
1.0  160,643 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.66 
100.0 
158.66 

319,303 		 319,303 
319,303 
⑨年額支払賃料        319,303 円　×　12ヶ月　＝　       3,831,636 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。　  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,831,636 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       191,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,640,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           319,303 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,033 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          319,303 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          77,745 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,720,832 円　　　　（　        21,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,025 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,000 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 191,582 円  　　　        3,831,636　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,700 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,400 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         754,382 円　（　　　　　　         4,412 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     158.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,201,580 円  
（　　　　　        12,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,720,832 円      
②総費用 754,382 円      
③純収益　①－② 2,966,450 円      
④建物等に帰属する純収益 2,201,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 764,870 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 743,607 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,590,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     109,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区堤町一丁目２５番２
 3700000152482-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -46 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区堤町１丁目２５番２
｢堤町１－８－７７｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅に徒歩圏内の住宅地
域。計画的な開発はなく街路
条件は劣る。		 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 地下鉄北仙台駅北東方

330m		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の住宅地域であり、すでに戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟しており今後
も地域要因に大きな変動はないと予測する。地下鉄徒歩圏内は人気が高く、今後も地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄北仙台駅及び台原駅を最寄駅とする堤町、台原、葉山町等をはじめとする住宅地域。典型的需要
者は、戸建住宅取得を目的とする高所得のファミリー層が中心だが、二次取得者も含まれる。旧来からの住宅地域だが
古家を取り壊して土地を分筆した上での分譲販売も見られ、土地需要は根強い。取引の中心となる価格帯は、土地１７
０㎡程度で３，０００万円程度で、新築戸建で総額５，０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主な需要者は居住目的の個人であることから、実際の取引価格から試算された比準価格は需要者属性に合致しており説
得力は高い。他方で、周辺ではアパート等の収益物件が見られるものの、基本的に居住の快適性を重視する住宅地域で
あり土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件では比準価格を
採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から規準した価格にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -16               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    190,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.0]		 100
[117.3]		 [102.0]
100		 171,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市内の住宅地は、建築費高騰や近年の土
地価格上昇による値頃感が低減したこと等の
影響で、郊外を中心に地価上昇の勢いは減退
しつつある。

地下鉄駅及び商業施設への利便性が高いこと
から、住宅需要者からの人気は高い。地域要
因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
７０
-17		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6.1m、
東4.3m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
b ２５１１０
８０
-49		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ２５１１０
２０
-1073		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.4m私道
、中間画地
２住居
高度地区3種
(60,176)
d ２５１１０
９０
-1047		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,383  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
151,357 		 100
[  90.0]
168,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
144,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
173,641 		 100
[ 103.0]
168,583 
172,000 
c (　           ) 
186,300  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
197,664 		 100
[ 117.6]
168,082 
171,000 
d (　           ) 
116,157  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
136,847 		 100
[  82.5]
165,875 
169,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



仙台青葉 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,773,528 
726,895 
3,046,633 
2,201,580 
845,053 		 （　0.9722）
821,561 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     20,539,025 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.33 ＬＳ2 158.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   171 ㎡     18.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ、平均専有面積約４０㎡、４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
79.33 
100.0 
79.33 
2,010 
159,453 		 1.0  159,453 
1.0  159,453 

 2～ 2		 共同住宅
79.33 
100.0 
79.33 
2,072 
164,372 		 1.0  164,372 
1.0  164,372 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.66 
100.0 
158.66 

323,825 		 323,825 
323,825 
⑨年額支払賃料        323,825 円　×　12ヶ月　＝　       3,885,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情を考慮し計上しなかった。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,885,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       194,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,691,605 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           323,825 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          323,825 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          78,847 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,773,528 円　　　　（　        22,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,118 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,072 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,800 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 194,295 円  　　　        3,885,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,700 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,400 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         726,895 円　（　　　　　　         4,251 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     158.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0792 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,201,580 円  
（　　　　　        12,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,773,528 円      
②総費用 726,895 円      
③純収益　①－② 3,046,633 円      
④建物等に帰属する純収益 2,201,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 845,053 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 821,561 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,804 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,539,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区堤町一丁目２５番２
 3700000152482-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考