令和7年1月15日　提出 仙台青葉 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区錦ケ丘７丁目７番４ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 地区計画 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 愛子 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４８号線愛子バイパスの 南側背後に位置する仙台市西 部最大の住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 愛子駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 地区計画 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測。接面道路との高低差が目立つ造成時期が旧いエ リアだが、新規分譲エリアと比べて割安感があるため、需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、錦ケ丘地区を中心にＪＲ仙山線「愛子」駅周辺の青葉区西部の住宅地域である。需要者は戸建住宅取得 を目的とする個人が中心である。道路と高低差のある画地が多い造成時期が旧いエリアであるが、錦ケ丘団地内で再造 成された新規分譲エリア（錦ケ丘１丁目）と比較して割安感があり、中古住宅の取引は比較的堅調である。土地は２５ ０㎡程度で１６００万円前後、新築戸建物件は３５００万円～４５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は錦ケ丘団地内の地区計画により共同住宅の建築が認められないことから、収益還元法を適用することが出来 なかった。対象地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標 準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -36               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,800 円／㎡ [108.3] 100 100 [102.0] 100 [150.8] [102.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部や鉄道駅に近接する利便性の高い住宅 地域の地価は上昇基調にあるが、郊外エリア の需要は弱含みであり、地価の上昇は縮小傾 向にある。 造成時期が旧いエリアであるが、錦ケ丘１丁 目の新規分譲エリアと比較して割安感があり 、需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％