令和7年1月15日　提出 仙台青葉 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -42 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区上愛子字大針５番 ②地積 　(㎡) 1,060   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北東8m市道 水道、下水 陸前白沢 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧宮城町の旧来の農家集落地 域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 陸前白沢駅南東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する農家集落であり、特段の変動要素もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に国道４８号線背後の農家集落地域から構成され、需要者は地縁を有する個人が中心となる。市街化 調整区域であり取引件数が少ないため需用の中心価格の把握は困難であるが、１，０００㎡程度の土地で４００～９０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山間部の自用の建物が中心の地域で賃貸市場が成立していないので、収益価格は求められなかった。本件の主たる需要 者は地縁的関係を前提としつつ、参考となる類似不動産の取引価格を相場として重視し、購入の是非及び価格水準を決 定することが通常なので、比準価格の規範性は高いと判断される。よって本件では、比準価格を標準とし、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化 が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀 の金利政策の不動産市場への影響を注視する 必要がある。 地縁・血縁による農業目的での住宅地需要ほ か市街地に立地困難な事業の郊外立地を企図 する宅地需要も稀で、地域変動要因も無く地 価は横ばい基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％