令和7年1月15日　提出 仙台青葉 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -37 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国見ケ丘３丁目９番１２ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地に位置する、品 等良好な大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東北福祉大前駅 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画により１区画当たりの地積に制限があるため、古家を取壊しての分筆後の再販売ができない。今後も地 域要因に特段の変動はなく、周辺の住宅地域と比較して相対的に地価上昇は鈍い状態で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北環状線沿線背後の国見ケ丘、吉成、南吉成を中心とする、仙台市北西部丘陵地の住宅団地一円である 。需要者の中心は仙台市中心部等へ通勤する家族層のうち、２００㎡以上の敷地を希望する個人である。区画整然とし た居住環境が良好な住宅地域であるが、中心部との交通利便性に劣ることから需要は周辺の地域と比較して弱い。更地 の取引事例は少ないが、取引の中心となる価格帯は、土地２５０㎡程度で約２５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を求める取引が中心であり、市場参加者は実際に取引された価格水準を参考に取引に入ること から比準価格は実証性を有する。他方で、国見ケ丘地域は、地区計画により共同住宅等の収益物件の建築は制限されて いることからアパート等の収益物件は見られず賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。以上 より、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市内の住宅地は、建築費高騰や近年の土 地価格上昇による値頃感が低減したこと等の 影響で、郊外を中心に地価上昇の勢いは減退 しつつある。 区画整然とした住宅地域だが、交通利便性に 劣り、地区計画で１区画当たりの地積に制限 があることから、他の住宅地と比較して地価 上昇は鈍い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％