令和7年1月15日　提出 仙台青葉 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -30 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区吉成１丁目３１番２９６ ｢吉成１－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 国見 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年台後半に造成され た仙台北環状線に近接する丘 陵地の既成住宅団地 街 路 基準方位北、市道６ ｍ 交通 施設 国見駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からの距離はあるが、北環状線沿いにロードサイド店が集積し生活利便性が良いことから、地価は当面緩 やかな上昇基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉成、南吉成、中山吉成地区等、仙台市の西部丘陵地の北環状線背後に開発された住宅団地一帯から構 成される。主な需要者は、戸建志向の個人である。最寄駅からの距離はあるが、商業施設の集積をはじめ生活利便性は 良好であり、品等感も比較的高い。需要の中心は更地で２８０㎡程度で２，３００万円前後、新築一戸建では、区画を 分割して小規模化したもので総額３，５００万円前後が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 持家が典型的な居住形態でありアパート等の賃貸物件が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めら れなかった。本件の主たる需要者は類似不動産の取引価格を相場として重視し、購入の可否及び価格水準を決定するこ とが通常と考えられ、比準価格の規範性は高いと判断される。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,300 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [103.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の一定収束により社会経済の正常化 が進み、国内消費は回復基調にあるが、日銀 の金利政策の不動産市場への影響を注視する 必要がある。 繁華性が高い北環状線背後の住宅地域で、市 中心部への利便性も比較的良好なため、需要 は堅調を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％