令和7年1月15日　提出 仙台青葉 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -25 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 467,000,000 円  １㎡当たりの価格 343,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区広瀬町８７番２ ｢広瀬町５－１２｣ ②地積 　(㎡) 1,361   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,200) 台形 1:2 共同住宅 ＲＣ6 中高層のマンション 等が見られる住宅地 域 北9m市道 水道、ガス、下水 北四番丁 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 共同住宅、戸建住宅、併用住 宅、駐車場等が混在する市中 心部に近い住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 北四番丁駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層共同住宅のほか、低層利用の画地も見受けられる。市中心部への接近性に優る旧来からの住宅地域で利便 性が優れており、堅調な需要が続いている。当分の間は、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              325,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に近接する住宅地域及び住商混在地域である。土地の需要者は、分譲マンションを建設し て販売を行うマンション開発業者等が中心である。青葉区の利便性に優る住宅需要は堅調であることから、開発業者に よるマンション素地の取得意欲は旺盛である。特に中心部への接近性が優れた立地のマンション素地については供給が 少なく、さらに個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市中心部に近接する分譲向け高層共同住宅地である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎と しており、投資採算性が重視される取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性が高い。開発法による価格は、 投資採算性の観点から求めたものであるが、マンション分譲の各種は想定要素を含んでいる。よって本件においては、 実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    323,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種住宅政策の効果等を背景として、住宅地 の需要は堅調な傾向が続いている。 利便性が高い地域の画地規模が大きな土地は 供給も少ない中で、需要は引き続き底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％