別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 455,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉４丁目１４番１
｢上杉４－５－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南5.6m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市中心部に近い利便性及
び居住環境が良好である著名
な住宅地域		 街

路		 基準方位北、５．６
ｍ市道		 交通

施設		 北四番丁駅東方

960m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 東北大学農学部跡地の再開発の影響で、今後の利便性の向上が見込まれる。富裕層や不動産業者等の需要は堅調
であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    464,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部に近接する居住環境が良好な上杉、錦町等の住宅地域。需要者は、戸建住宅の取得を意図
する個人富裕層が中心である。ハウスメーカー等による小規模画地化の動きも見られるが、個人富裕層には広めの画地
の需要が根強い。賃貸マンションも多い地域であり、不動産業者や個人投資家の需要も堅調である。土地は２８０㎡程
度で１億３，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンションも混在する地域であり、需要としては自用目的のほか、投資目的も見られるため、収益価格は一定の規
範性を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    439,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） -2              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    447,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や人口増を背景として、青葉区の住宅
地の需要は堅調であるが、建築費の高騰など
による先行きへの不透明感がある。


上杉地区に大型スーパーが開業し利便性が向
上。周辺で東北大学農学部跡地の開発事業が
進行中であり、今後のさらなる利便性の向上
が期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
２０
-67		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
b ２５１１０
１０
-1017		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.1m市道、
北6.3m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(80,200)
c ２５１１０
５０
-22		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m市道
、南西4m、
角地
近商
高度地区4種
駐車場整備地区
(90,300)
d ２５１１０
６０
-1098		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(70,160)
e ２５１１０
６０
-44		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.8m市道、
北4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,233  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
352,637 		 100
[  78.8]
447,509 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
341,574  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
365,350 		 100
[  80.0]
456,688 
466,000 
c (　           ) 
380,921  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
449,460 		 100
[  99.9]
449,910 
459,000 
d (　           ) 
417,746  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
435,118 		 100
[  93.1]
467,366 
477,000 
e (　           ) 
491,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
489,669 		 100
[ 109.1]
448,826 
458,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    464,000 円／㎡]  



仙台青葉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,817,440 
3,766,608 
12,050,832 
7,714,200 
4,336,632 		 （　0.9556）
4,144,086 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    103,602,150 円　　　　（　    373,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.50 Ｓ5 480.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     13.2 m x   23.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｒタイプ・１ＤＫタイプ、平均専有面積約３０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 想定建物に相応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
41.18 
69.3 
28.55 
2,550 
72,803 		 1.0  72,803 
1.0  72,803 

 2～ 2		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,600 
321,100 		 1.0  321,100 
1.0  321,100 

 3～ 3		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,600 
321,100 		 1.0  321,100 
1.0  321,100 

 4～ 4		 住宅
108.25 
97.7 
105.75 
2,650 
280,238 		 1.0  280,238 
1.0  280,238 

 5～ 5		 住宅
78.65 
96.8 
76.15 
2,700 
205,605 		 1.0  205,605 
1.0  205,605 

計
480.08 
95.3 
457.45 

1,200,846 		 1,200,846 
1,200,846 
⑨年額支払賃料      1,200,846 円　×　12ヶ月　＝　      14,410,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,410,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       816,508 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,513,644 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,200,846 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,200,846 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         292,388 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,817,440 円　　　　（　        56,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 516,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 816,508 円  　　　       16,330,152　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,315,800 円  　　　　    129,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       576,000 円  　　　隔地駐車場３台
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,766,608 円　（　　　　　　        13,549 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     480.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,714,200 円  
（　　　　　        27,749 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,817,440 円      
②総費用 3,766,608 円      
③純収益　①－② 12,050,832 円      
④建物等に帰属する純収益 7,714,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,336,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,144,086 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,602,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     373,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉四丁目１４番１
 3700000086087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
仙台青葉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台青葉 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 456,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市青葉区上杉４丁目１４番１
｢上杉４－５－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが混在する
住宅地域		 南5.6m市道 水道、ガス、下水 北四番丁

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台市中心部に近接する品等
の良い高級住宅地域		 街

路		 基準方位北５．６ｍ
市道		 交通

施設		 北四番丁駅東方

960m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地価上昇や建築費高騰の影響を受け賃貸マンション建設は高家賃の高級化が主流。地価は戸建住宅用地としての
上限に近づきつつあり、小区画化が進む。人気地域であるが地価の上昇基調は徐々に縮小するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    465,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市中心部に近接し、品等の良い上杉地区を中心に、隣接する錦町地区や宮町地区も含まれる。需要者
は戸建住宅取得を目的とする富裕層を中心に、アパート経営を図る法人等による需要も見込まれる。大規模画地につい
てはマンションデベロッパーによる需要が中心。土地は２８０㎡程度で１億３千万円前後が需要の中心で、新築戸建物
件については、小規模画地化が進んでおり、土地１１０㎡、建物は延１００㎡で総額６千万円程度が中心価格帯。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仙台市中心部に近接する品等の良い住宅地域であることから、アパート・賃貸マンション等の収益物件が混在している
が、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。対象地域は快適性・利便性を
重視する住宅地域で取引は自用目的中心であるため、市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    439,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や建築費高騰を受け取引件数は減少。
金融機関の積極的な融資姿勢もあって、売物
件が少ないなか潜在的需要者の動きは堅調。


高額賃料を授受する賃貸マンションの建設が
多い。建築直後の売買も把握される。供給が
増加し、これまでの高額家賃の設定が厳しく
なってきている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台青葉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０
５０
-22		 仙台市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m市道
、南西4m、
角地
近商
高度地区4種
駐車場整備地区
(100,300)
b ２５１１０
２０
-70		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
東5.4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(80,200)
c ２５１１０
１０
-1017		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.1m市道、
北6.3m、角地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(80,200)
d ２５１１０
６０
-44		 仙台市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.8m市道、
北4m、角地
２住居
高度地区3種
駐車場整備地区
(70,200)
e ２５１１０
６０
-26		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,921  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
449,460 		 100
[ 105.5]
426,028 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
435,000 
b (　           ) 
571,448  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
550,787 		 100
[ 114.4]
481,457 
491,000 
c (　           ) 
341,574  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
365,350 		 100
[  79.6]
458,982 
468,000 
d (　           ) 
491,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
489,669 		 100
[ 106.1]
461,516 
471,000 
e (　           ) 
322,690  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
338,026 		 100
[  75.4]
448,310 
457,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    465,000 円／㎡]  



仙台青葉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,938,386 
3,550,160 
12,388,226 
8,013,200 
4,375,026 		 （　0.9556）
4,180,775 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    104,519,375 円　　　　（　    376,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台青葉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.00 Ｓ5 480.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     13.2 m x   23.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１Ｒタイプ、１ＤＫタイプ、全１５戸、平均専有面積約３０㎡） ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 建物に即応した標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
41.18 
69.3 
28.55 
2,593 
74,030 		 1.0  74,030 
1.0  74,030 

 2～ 2		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,674 
330,239 		 1.0  330,239 
1.0  330,239 

 3～ 3		 住宅
126.00 
98.0 
123.50 
2,729 
337,032 		 1.0  337,032 
1.0  337,032 

 4～ 4		 住宅
108.25 
97.7 
105.75 
2,784 
294,408 		 1.0  294,408 
1.0  294,408 

 5～ 5		 住宅
78.65 
96.8 
76.15 
2,811 
214,058 		 1.0  214,058 
1.0  214,058 

計
480.08 
95.3 
457.45 

1,249,767 		 1,249,767 
1,249,767 
⑨年額支払賃料      1,249,767 円　×　12ヶ月　＝　      14,997,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,536,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,997,204 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       1,536,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       909,326 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,623,878 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,249,767 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,810 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,249,767 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         302,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,938,386 円　　　　（　        57,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,729 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台青葉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 826,660 円  　　　       16,533,204　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,366,800 円  　　　　    134,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,550,160 円　（　　　　　　        12,770 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     480.08 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,013,200 円  
（　　　　　        28,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,938,386 円      
②総費用 3,550,160 円      
③純収益　①－② 12,388,226 円      
④建物等に帰属する純収益 8,013,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,375,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,180,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,039 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,519,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     376,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台青葉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市青葉区上杉四丁目１４番１
 3700000086087-0000
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備考