令和7年1月15日　提出 仙台青葉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 301,000,000 円  １㎡当たりの価格 317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１ ｢土樋１－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 948   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,200) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ7 マンション、一般住 宅等が混在する住宅 地域 北5.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 愛宕橋 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄駅から徒歩圏内。東北 学院大学土樋校舎南側の既成 住宅地域 街 路 基準方位北５．８ｍ 市道 交通 施設 愛宕橋駅北西方 370m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 マンション販売は建築費高騰や物価高の影響を受けるものの、仙台市内の分譲マンションは過去最高水準の販売 価格を記録するなど需要は堅調である。中心部及び外縁では小規模分譲が増加するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              297,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄駅から徒歩圏内の土樋、米ケ袋、五橋、荒町等の仙台市中心市街地の外周部におけるマンション 立地が可能な住宅地域。典型的需要者は、戸建住宅用地であれば富裕層の個人であり、マンション適地であれば開発業 者や賃貸住宅を手掛ける不動産業者である。東北学院大学の学生向け賃貸マンションは、新築であっても賃料水準が高 いと敬遠される傾向が見られる。マンション用地の中心価格帯は１０００㎡程度で坪当たり１００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は主に規模の大きいマンション用地の需給状況を反映した事例から求められており、マンション用地の需給関 係を反映した価格である。開発法による価格は想定要素を含むため不確実性が伴うものの、主な需要者としてマンショ ン開発業者が考えられることを考慮すれば一定の規範性を有する。以上より両価格を関連付け、代表標準地との検討を 踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    323,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [108.5] [101.0] 100 321,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    301,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や地価上昇で用地取得に慎重姿勢 が強まる。分譲価格の上昇でコンパクトマン ションの建設が増加。中心部で賃貸用マンシ ョン建設が多い。 東北学院大学五橋校舎への集約に伴って、学 生寮や学生向け賃貸マンション等の建設が目 立つ。賃貸マンション竣工直後の転売も把握 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％