令和7年1月15日　提出 岩泉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩泉 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下閉伊郡岩泉町岩泉字下宿４０番 ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:6 店舗兼住宅 Ｓ2F1B 小売店舗が建ち並ぶ 既成商業地域 北8.5m町道 水道、下水 岩泉小本 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.7 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       268 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層小売店舗が建ち並ぶ中心 商店街 街 路 ８．５ｍ町道 交通 施設 岩泉小本駅西方 17.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は町中心部の既存商業地域である。町勢の衰退とともに商業地域の空洞化が著しく、新規投資はほとん ど見られないことから商業地需要は減衰傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩泉町の中心商業地域及びその周辺町村の商業地域で、主な需要者は地元法人又は個人事業主が中心で、 圏域外からの参入はほとんど見られない。同一需給圏では人口減少や高齢化などから商況は衰退の一途を辿っている。 近隣地域は岩泉町の既存商業地域であるが、町勢の衰退に加えて事業主の高齢化が進むなど商業地域の空洞化が著しい 。商業地取引市場は極めて低調で、中心となる規模や価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の建物で営業する店舗及び事業所等を中心として構成されている。賃貸市場が未発達であるため適 切な賃料水準を把握できないことから収益還元法を適用することができなかった。比準価格は信頼性の高い取引事例を もとに試算された実証的な価格であるので比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに同一需給圏の商業 地取引も考慮して上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [148.0] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩泉町では、人口減少及び高齢化率の上昇が 続くなか、宅地需要は全般的に低調に推移し ている。 町勢の衰退などから商業地域の空洞化が著し く、新規投資はみられず商業地取引市場は極 めて低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％