別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
釜石 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釜石 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釜石市大町２丁目６番
｢大町２－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
災害危険区域２種


(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗が建ち並ぶ
中心商業地域
 南東20m県道 水道、ガス、下水 釜石

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層の商業用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       231 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東日本大震災による津波被害
を受け復興事業により再建さ
れた中心商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 釜石駅東方

900m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
災害危険区域２種
⑤地域要因の将
　来予測		 相応の商業集積により繁華性はあるものの、復興事業の収束に伴い、これまでの活発な新規投資は影をひそめ、
商業地の土地取引は低調である。人口減少も相まって今後の地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層の商業用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、釜石市の中心部及びその周辺に存する商業地域及び住商混在地域である。主たる需要者は、地縁的選好
性を有する個人事業者及び県内外の法人等である。復興整備事業の進捗、大規模商業施設等の開業等により、商業投資
が旧中心部地区へ集中する傾向が見られたが、新規投資はほぼなくなりつつあり、最近の商業地の土地取引は非常に低
調である。取引においては、画地規模や用途の多様化により需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧来からの中心商業地域であるが、賃貸需要は弱含みで賃料水準も弱含みであることを反映し、収益価格は低位に試算
された。一方、比準価格は規範性のある複数の商業地域における取引事例を中心に適切に補修正及び要因比較を行い、
信頼性の高い試算価格を得た。以上より、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地から求めた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釜石 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 76.3]		 [100.0]
100		 60,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、総括判断で持ち直しつつある。
一方で、住宅建設は前年を下回り、今後、物
価上昇の影響や海外経済の動向に注意する必
要がある。

中心部の商業地域はこれまで需給が安定し高
値取引も散見されたが、最近は新規投資が減
少し、土地取引は低調となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　  -3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釜石 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 釜石公示

-717162		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
北西6m、
二方路
（都） 商業

(100,360)
b 釜石公示

-717182		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.5m市道
、南西8m、
北西4m、
三方路
（都） 商業

(100,400)
c 釜石（公示
）
-715003		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
北東6m、
二方路
（都） 商業
津波災害警戒区域
(100,400)
d 釜石公示

-717183		 釜石市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m国道、
北東8m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
e 釜石公示

-717063		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,198  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
41,656 		 100
[  70.3]
59,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,300 
b (　           ) 
52,053  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
49,079 		 100
[  81.2]
60,442 
60,400 
c (　           ) 
41,667  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
48,177 		 100
[  78.8]
61,138 
61,100 
d (　     73,192) 
73,192  		 100
[ 130.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
54,314 		 100
[  92.2]
58,909 
58,900 
e (　           ) 
75,549  		 100
[ 130.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,650 		 100
[  95.0]
60,684 
60,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
d 関係者間
取引
 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0
e 買進み

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,100 円／㎡]  



釜石 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,036,747 
2,950,371 
9,086,376 
8,750,300 
336,076 		 （　0.9497）
319,171 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,649,396 円　　　　（　     28,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釜石 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＲＣ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
災害危険区域２種
 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡      9.8 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 内階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,995 
431,280 		 2.0  862,560 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,396 
345,024 		 2.0  690,048 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,647 
266,814 		 2.0  533,628 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
83.3 
450.00 

1,043,118 		 2,086,236 
0 
⑨年額支払賃料      1,043,118 円　×　12ヶ月　＝　      12,517,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,517,416 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       500,697 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,016,719 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,086,236 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,028 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,036,747 円　　　　（　        52,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 釜石（賃）
　　　　-717065		 3,597  
(   3,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 釜石（賃）
　　　　-717070		 2,832  
(   2,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,042 
c 釜石（賃）
　　　　-717069		 3,319  
(   3,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,017 
釜石 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 762,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 625,871 円  　　　       12,517,416　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,143,000 円  　　　　    127,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       190,500 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,950,371 円　（　　　　　　        12,772 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,750,300 円  
（　　　　　        37,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,036,747 円      
②総費用 2,950,371 円      
③純収益　①－② 9,086,376 円      
④建物等に帰属する純収益 8,750,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 336,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 319,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,649,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釜石 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釜石市大町二丁目６番
 4004005099229-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
釜石 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釜石 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釜石市大町２丁目６番
｢大町２－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
災害危険区域２種


(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗が建ち並ぶ
中心商業地域
 南東20m県道 水道、ガス、下水 釜石

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 津波被害が甚大であった中心
部に位置し、各種の復興事業
が施行された商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 釜石駅東方

900m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
災害危険区域２種
⑤地域要因の将
　来予測		 公共施設や災害公営住宅の整備など復興関連事業が概ね完了し、過熱感も見られた不動産市場は落ち着き、震災
前と同様の環境に戻っている。人口減少と高齢化が進んでおり、地価は弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釜石市を中心とする岩手県沿岸部の商業地域である。主たる需要者層は地縁的選好性を有する個人事業者
や中小法人等のほか、大手や市外からの参入も想定される。海に近い東部地区で、津波被害も甚大であったが、公共施
設や災害公営住宅などの復興関連事業は概ね完了し、自力再建や新規投資も落ち着いている。同一需給圏内においては
商業地の取引件数が相対的に少なく、画地規模も様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 釜石市の中心商業地域に位置していることから、収益性に着目した収益価格を重視すべきであるものの、これまで各種
の復興関連事業が行われ、一部で未利用の画地も残る周辺地域の状況を反映し、収益価格はやや低位に求められた。自
用の店舗が多い地域的特性を考慮した結果、比準価格を重視しながら、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との
検討、同一需給圏内の商業地に係る需給の推移、動向等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釜石 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 78.1]		 [100.0]
100		 59,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県平均に比して人口減少が進んでおり、高齢
化率は４割を超える。土地取引件数、新設住
宅着工戸数も減少が続いている。


震災直後から官民の新規投資や事業者の自力
再建等が続いてきたが、復興期間の終了とと
もに震災前と同様の市場環境に戻っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釜石 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 釜石（公示
）
-715001		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m国道、
中間画地
（都） 近商
土砂災害警戒区域
(90,200)
b 釜石公示

-717171		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
西5m、角地
（都） 商業

(100,400)
c 釜石公示

-717184		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11.6m市
道、南西6m、
角地
（都） ２中専

(80,200)
d 釜石公示

-717172		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,582  		 100
[ 150.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,388 		 100
[  78.1]
61,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,000 
b (　           ) 
39,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
38,211 		 100
[  72.0]
53,071 
53,100 
c (　           ) 
31,974  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
43,903 		 100
[  69.1]
63,535 
63,500 
d (　           ) 
43,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,330 		 100
[  68.4]
61,886 
61,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地買収

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,200 円／㎡]  



釜石 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,923,491 
2,260,105 
9,663,386 
9,292,800 
370,586 		 （　0.9481）
351,353 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,027,060 円　　　　（　     30,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釜石 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＲＣ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
災害危険区域２種
 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡      9.8 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２・３階はフロア貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 内階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
75.0 
135.00 
2,700 
364,500 		 2.0  729,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
180.00 
80.0 
144.00 
2,360 
339,840 		 2.0  679,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
78.3 
423.00 

1,044,180 		 2,088,360 
0 
⑨年額支払賃料      1,044,180 円　×　12ヶ月　＝　      12,530,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     423.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,530,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       626,508 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,903,652 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,088,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,923,491 円　　　　（　        51,617 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 釜石（賃）
　　　　-717070		 2,832  
(   2,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,832 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 釜石（賃）
　　　　-717073		 1,964  
(   1,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,964 
c 釜石（賃）
　　　　-717069		 3,319  
(   3,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,319 
釜石 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 375,905 円  　　　       12,530,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      990,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       264,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,260,105 円　（　　　　　　         9,784 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9481    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,292,800 円  
（　　　　　        40,229 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,923,491 円      
②総費用 2,260,105 円      
③純収益　①－② 9,663,386 円      
④建物等に帰属する純収益 9,292,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 370,586 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,521 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,027,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釜石 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釜石市大町二丁目６番
 4004005099229-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考