令和7年1月15日　提出 青森南部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森南部 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡南部町大字大向字勘吉４８番１０ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、飲食店、 旅館等が集まる駅前 商業地域 北9.5m県道 水道、下水 三戸 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空店舗が目立つ三戸駅前の古 くからの商店街 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 三戸駅西方 240m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 三戸駅前に形成された古くからの商業地域であるが、近くの大型ＳＣへの顧客流出が続き空き店舗が目立ち衰退 傾向が著しい。新規出店等に伴う商業地需要は殆どないため、今後とも地価の下落傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南部町及び隣接町村の商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者は、当圏域に地縁を有する地元法 人や個人事業主等で、圏外からの参入者はほとんど見られない。地域では駐車場が充実した大型店舗への顧客流出が著 しい上、背後人口の減少が継続し商業地としての発展性が見られない状況にある。新規の出店等が見られないため商業 地需要は極めて弱く、取引自体が少ないことから需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの駅前商店街で、自用の店舗がほとんどであり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなか った。近隣地域は商業地域ではあるものの自己所有の店舗が中心であり、自己使用目的での取引が中心であるため、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復しているものの地 域経済の低迷や町内外の大型店舗への顧客流 出等により中心部の既成商業地への有効需要 は減退している。 三戸町郊外の大型ＳＣへの顧客流出が著しく 、既存の駅前商店街は閉店した店舗が多く商 況は冴えず、商業地需要は減退したままであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％