令和7年1月15日　提出 五戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五戸 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡五戸町字下大町２８番１ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等の 建ち並ぶ中心的商業 地域 北西12.5m県道 水道、下水 八戸 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に位置する県道沿い の既存商店街 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 八戸駅西方 13.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 新規出店等もほとんど無いまま旧来からの商業地域として当分の間推移するものと予測される。駐車場が充実し た大規模店舗への顧客流出が続いており、地価は今後とも下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町及び隣接町村の商業地域一円である。典型的な需要者は地縁を有する法人又は個人事業者が中心であ る。背後人口の減少や駐車場が充実した町内外大型店舗への顧客流出により旧来からの中心商業地域の商況は冴えない 状況が続いており、新規の店舗開設等も見られず商業地需要は低迷している。取引の中心は土地が１５０～５００㎡程 度、総額で３５０万～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いの小規模小売店舗が建ち並ぶ町の中心的商業地域であるが、自用の店舗がほとんどで新規の貸店舗も確認でき ないため、賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。地域は商業地域ではあるが、自己使用目的の 取引が中心であるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 69.4] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復しているものの地 域経済の低迷や町内外の大型店舗への顧客流 出等により中心部の既成商業地への有効需要 は減退している。 駐車場が充実した町内外の大型店舗への顧客 流出が著しく、中心部の既存商業地域では冴 えない商況が続いており、商業地需要は減退 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％