令和7年1月14日　提出 鶴田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴田 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.

鑑定評価額 2,100,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ3 店舗、事務所が建ち 並ぶ既成商業地域 西9m町道 水道、下水 陸奥鶴田 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　自用の小売店舗等が建ち並 ぶ旧来からの商業地域。 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 陸奥鶴田駅南西方 380m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧態依然とした商業地域であり、今後も衰退傾向は変わらないと思料する。新規出店等に伴う商業地の需要は 減退しているため、商況が改善する兆しは見受けられず、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鶴田町の商業地域及びその周辺地域一円。需要者の中心は、町に地縁を有する小規模事業者等である 。地域経済の衰退が著しい中で、駐車場が充実した郊外型店舗への顧客流出が進んでいることから、商業地需要は減退 している。需要の中心となる価格帯は、需要者の業態や資金力等により様々であるため、一様には見出しがたい状況で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内には店舗の賃貸物件は見られず、自用の店舗が大半であるため収益還元法は適用しなかった。地域では、収益 性よりも事業上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、商業地域であっても地価は取引価格水準で 形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内の景気は緩やかに回復しているが、建 築費高騰の影響により住宅需要が若干低迷し つつある。 　近隣地域及び周辺地域に土地利用に大きな 変化はみられない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％