令和7年1月15日　提出 田舎館 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田舎館 9-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 3,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡田舎館村大字川部字上船橋５８番１ ②地積 　(㎡) 2,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の縫製、精 密機械工場等が多い 工業団地 東9m村道 水道、下水 川部 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川部駅、国道７号に比較的近 い工業団地。 街 路 ９ｍ村道 交通 施設 川部駅東方 2.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　工場、事務所が建ち並ぶ工業地域であるが、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。工業地の希少性 から需要は安定し、地価は底値感から、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、田舎館村及び県内の工業地域。需要者の中心は自己使用目的の地縁性を持つ個人事業者又は県内外の 法人。原料費等の高騰に加え、地域経済の低迷等により、大規模な設備投資には至っていない。近年工場地、事業所地 の取引は少なく、取引価格は需要者の属性や画地規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃 貸物件が少なく、賃貸市場が形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に適合し、 資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　原料費の高騰等の影響はあるものの、村内 の工業地は底値感から安定的に推移している 。 　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は なく、需給動向に大きな変動は見られない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％