令和7年1月15日　提出 田舎館 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田舎館 -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 5,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡田舎館村大字大根子字村立６０番１外 ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西12.5m県道 水道、下水 川部 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅が多く、事業所等も 見られる古くからの住宅地域 。 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 川部駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　田舎館村西方郊外の農家集落地域であるが、過疎化の影響等により、農家住宅に対する有効需要は減退してい るが、底値感から地価は横ばい乃至弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は田舎館村郊外の農家住宅地域一円。需要者は、周辺地域における地縁関係者が中心である。地域経済の 低迷等に加え、利便性が低いため需要弱く、さらに過疎化等により空家が増え供給圧力が強いものの、底値感から地価 は横ばい乃至弱含み傾向にある。土地は１００坪～３００坪程度で総額２００万円～５００万円が需要の中心、新築の 戸建物件より中古の戸建物件が多く、１，０００万円～１，５００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引が比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺 にはアパート等は少なく、賃貸市場を形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に 適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,450 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 5,870  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　物価高等による先行き不透明感、少子高齢 化等により農家住宅地域に対する有効需要は 減退している。 　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は なく、過疎化等により供給圧力が高まってい るが、底値感がある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％