令和7年1月10日　提出 外ヶ浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   外ヶ浜 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１ ②地積 　(㎡) 573   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (74,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗等に一般住宅が 混在する国道沿いの 商業地域 東11m国道 水道、下水 蟹田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  41.5 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業地盤が衰退している当地 区の中心的商店街 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 蟹田駅北方 700m 法令 規制 （都） 近商 (74,200) ⑤地域要因の将 　来予測 発展性に乏しい既存の中心的商店街であり、過疎化の進行に加え、郊外の中規模商業施設や青森市への顧客流出 等により今後も衰退傾向が続き、地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は外ヶ浜町で代表的な蟹田地区の中心商業地域及び商住混在地域一円。需要者は、蟹田地区で営業する個人 または事業者にほぼ限定され、同一需給圏外からの出店は殆ど見られない。近年における市場の需給動向として、既存 商店街は蟹田地区郊外の中規模商業施設や青森市の大型商業施設等への顧客流出により空洞化が進んでいる。商業地の 土地取引も近年極めて少なく、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は蟹田地区の既成商業地域で自用の店舗が多く、貸店舗等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟 のため収益還元法は適用しなかった。自用目的での取引がほとんどで、市場性を反映して実証的で説得力が高いと認め られる比準価格を妥当と判断した。蟹田地区の商業地域及び商住混在地域の取引動向等の検討、単価と総額の関連性の 適否にも留意して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平内 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [159.1] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は回復しているが、地方では地域経 済の停滞等により商業地に対する需要は回復 していない。 個人営業の日用品店やコンビニが相次いで閉 店して空店舗が目立ち、地元の商店街の衰退 傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％