令和7年1月15日　提出 平内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平内 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 2,720,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗に空店舗が 見られる古くからの 商業地域 南8m県道 水道、下水 小湊 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 町空き店舗が多い町中心部の 商店街。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 小湊駅南東方 350m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町の古くからの中心的商店街であったが、国道４号線沿いに広い駐車場を備えた郊外型店舗が進出したことから この地区へ顧客が流出し、近隣地域は衰退傾向で地価は当分下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は平内町の商業地域及び商住混在地域。需要者は平内町を中心とした個人、または事業経営者が中心であ り、同一需給圏外からの需要者は殆どない。広い駐車場を備えた郊外の商業施設へ顧客が流出し、また過疎化等により 当町全体として活況に欠けるため商業地域への投資需要は弱い。取引の中心となる価格は、規模によりまちまちであり 需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸需要の少ない地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自用の店 舗兼住宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある 取引事例から試算し、市場性を反映していると判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏内の人口減少により旧来型の商業地の繁 華性は低下し、商業地としての需要は弱く、 地価は依然として下落傾向にある。 長年の地価下落により地価水準はかなり低く なってきているが、商業地需要は依然として 弱く地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％