令和7年1月15日　提出 つがる 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つがる 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つがる市木造千代町５６番２ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成の商業地域 北東9m県道 水道、下水 木造 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 木造地区中心部の小売店舗、 銀行等が建ち並ぶ既成商業地 域。 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 木造駅北方 900m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、新規店舗開業需要は減退しており、住宅地としての需要 も認められるが、背後の住宅地価格に比べ割高感も認められ、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、つがる市の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、自己使用目的の当該圏域に地縁性を持 つ個人事業者又は県内法人。商業形態の変化による郊外の大型店舗等への顧客流出等により商況が弱いため、商業地需 要は減退し、住宅地域へ移行しつつあるものの、背後の住宅地に比べ割高感がある。土地の取引規模はまちまちである が、おおむね５０坪～１５０坪程度で総額で２００万円～１，０００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引が比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺 には貸店舗等は少なく、賃貸市場を形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に適 合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　少子高齢化、地域経済の低迷に加え、商業 形態の変化等により、商業地の需要は弱含み である。 　新規店舗需要は弱く、住宅地としての需要 も認められるものの、割高感から地価は横ば い傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％