令和7年1月15日　提出 むつ 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むつ 5-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 むつ市大畑町新町７７番１ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗 ＲＣ3 空店舗が多く見られ る既成商業地域 南東6.5m県道 水道、下水 下北 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空店舗が多い既成商業地域 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 下北駅北方 18.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　少子高齢化等過疎傾向にはあるが、地域の商店街として日常的に利用されており一定の地位を有している。背 後の住宅地との価格差は僅少となり割安感等もあることから、当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大畑地区の商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁を有する個人事業者や法 人等が想定される。従来からの商店街で閉店した店舗も目立つ一方、営業を続ける店舗は地元住民の日常的な利用が多 く、商況は概ね安定しており、背後の住宅地と価格は近接し、底値感があることから地価は安定的に推移している。需 要の中心となる価格帯は、需要者の属性や利用目的等により様々であり、見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己利用の店舗や店舗併用住宅が中心の地域であり、賃貸物件等はほぼ見られず、賃貸市場が未成熟である事から収 益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、取引にあたっては代替不動産との価格バランスを考慮して意 思決定を行うものと認められる。よって、市場性を反映し実証的で説得力が高い比準価格を採用し、広域的な観点から の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　食料品や日用品全般の値上げが続き、地元 経済を取り巻く環境は厳しい状況が続いてい る。 　少子高齢化や水産業の不振等も見られるが 、地域の商業地域として日常的な住民の利用 がみられ、現状維持で推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％