鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
十和田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

十和田 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　新

TEL.

鑑定評価額

6,930,000 円

１㎡当たりの価格

25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	十和田市西二番町３０番｢西二番町８－４９｣				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (87,367)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	各種小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西11m国道	水道、ガス、下水	三沢 16.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 130 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に比較的近い近隣型
の商業地域ではあるが、繁華
性は低い。

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

三沢駅南西方

16.0km

法令

規制

（都）商業
(87,367)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の低い近隣商業地域で、空地や空家も見られるなど、衰退傾向にある。しかし、地価は長年に亘る下落に
より、背後の住宅地の価格水準に近づいているため、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,510 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、十和田市及び三沢市内の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は市内で小売業等を営む個人事業者
が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。郊外型ＳＣ等への顧客流出に伴う既存商業地域の空洞化、繁華性の低下
等が著しく、空店舗が増えつつあり、既成の近隣商業地域の商況は退潮傾向にある。当市場の中心となる価格帯は、取
引規模、建物有無によって相当な幅があり、需要価格帯を見出すのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内には自用の店舗等が多く、廃業等による空店舗が賃貸に供されている状況にあり、商業用不動産の賃貸市
場が形成されるに至っていないため、収益価格は低位に求められた。当地域においては、自用目的での取引がほとんど
で、当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格
を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三沢 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.3]

[100.0]
100

25,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口は減少傾向であるが、個人消費や雇用
情勢は改善傾向にあり、県内経済全体として
緩やかに持ち直している。

　繁華性が低い地域で店舗地需要は弱いもの
の、住宅地としての利用可能性はあるため、
宅地需要は底堅く、地価は安定的に推移して
いる。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

十和田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６０２２０６ -110742	十和田市		更地	（　）	長方形	南西14m県道、中間画地		（都）商業 (86,364)
b	１２３０８０２２０６ -103015	十和田市		更地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、北西7m、角地		（都）商業 (100,400)
c	１２４０２０２２０６ -96965	十和田市		更地	（　）	不整形	東11.5m県道、南8.5m、角地		（都）近商 (88,200)
d	１２４０６０２２０６ -101728	十和田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、北西7.5m、角地		（都）商業 (100,400)
e	１２４０６０２２０６ -101809	十和田市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,164	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	24,803	100 [ 98.0]	25,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,300
b	(　 ) 24,336	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	24,385	100 [ 93.1]	26,192		26,200
c	(　 ) 20,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	21,581	100 [ 84.4]	25,570		25,600
d	(　 ) 25,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,942	100 [ 100.0]	24,942		24,900
e	(　 ) 29,028	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	24,810	100 [ 98.0]	25,316		25,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

十和田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,301,528	533,199	1,768,329	1,677,060	91,269	（　0.9730） 88,805	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,776,100 円　　　　（　 6,510 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	132.49	Ｓ1	132.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	87 ％	400 ％	367 ％	273 ㎡	9.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	132.49	100.0	132.49	1,520	201,385	3.0	604,155
							0.0	0
～

～

～

～

計		132.49	100.0	132.49		201,385		604,155
								0

⑨年額支払賃料	201,385 円　×　12ヶ月　＝　 2,416,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,416,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,831 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,295,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	604,155 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,301,528 円　　　　（　 8,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,524 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

十和田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,600 円	23,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	72,499 円	2,416,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,700 円	23,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,199 円　（　　　　　　 1,953 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 132.49 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,677,060 円（　　　　　 6,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,301,528 円
②総費用	533,199 円
③純収益　①－②	1,768,329 円
④建物等に帰属する純収益	1,677,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	88,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,776,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,510 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

十和田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	十和田市西二番町３０番	4234000287770-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
十和田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

十和田 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　濤岡　徹

TEL.

鑑定評価額

6,930,000 円

１㎡当たりの価格

25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	十和田市西二番町３０番｢西二番町８－４９｣				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (87,367)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	各種小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西11m国道	水道、ガス、下水	三沢 16.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 130 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模店舗が多い市中心部近
くの近隣型の商業地域。

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

三沢駅南西方

16.0km

法令

規制

（都）商業
(87,367)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性の低下に伴い空洞化が進み徐々に住宅地域化している。地価水
準が低くなってきたため、底値感から地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,780 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は十和田市内の商業地域及び商住混在地域と認められる。需要者は十和田市内の個人事業者が中心で、同一
需給圏外からの需要は殆どない。郊外大型ＳＣへの顧客流出により繁華性が低下し空店舗が増加傾向にあって、商業用
地としての需要は殆どないが、地価水準が低くなり背後住宅地の水準に近づいているため地価は横ばい傾向で推移して
いる。当市内においては商業地の取引は極めて少なく、市場での中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は自用の小規模店舗が多い古くからの近隣型商業地域であるが、空き店舗の増加により空洞化が進み衰退傾向に
あって、貸店舗需要は殆ど存在しないため、収益価格は低位に試算された。当地域は自用の小規模店舗が多いことから
代替性のある取引事例から試算された比準価格の信頼性が高いと判断されるので比準価格を採用し、収益価格は参考に
留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三沢 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.3]

[100.0]
100

25,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は、緩やかに回復している。個人
消費は、回復している。雇用・所得情勢は、
全体としては改善している。

郊外大型ＳＣへの顧客流出等により空店舗が
増加し土地需要も弱含み。背後住宅地の水準
に近づいている為、地価は横ばい傾向で推移
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

十和田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０６０２２０６ -101728	十和田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東11m市道、北西7.5m、角地		（都）商業 (100,400)
b	１２４０２０２２０６ -96965	十和田市		更地	（　）	不整形	東11.5m県道、南8.5m、角地		（都）近商 (88,200)
c	１２２０７０２２０６ -97607	十和田市		建付地	（　）	長方形	北東17.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	１２２１１０２２０６ -106600	十和田市		更地	（　）	不整形	北西11m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,942	100 [ 101.9]	24,477	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,500
b	(　 ) 20,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	21,581	100 [ 82.5]	26,159		26,200
c	(　 ) 11,818	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 50.0]	100 [ 85.5]	27,064	100 [ 104.8]	25,824		25,800
d	(　 ) 15,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 64.8]	23,343	100 [ 93.1]	25,073		25,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

十和田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,295,151	537,014	1,758,137	1,677,060	81,077	（　0.9730） 78,888	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,577,760 円　　　　（　 5,780 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

十和田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	132.49	Ｓ1	132.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	87 ％	400 ％	367 ％	273 ㎡	9.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.49	100.0	132.49	1,600	211,984	3.0	635,952
							0.0	0
～

～

～

～

計		132.49	100.0	132.49		211,984		635,952
								0

⑨年額支払賃料	211,984 円　×　12ヶ月　＝　 2,543,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,543,808 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,381 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,289,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,952 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,724 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,295,151 円　　　　（　 8,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

十和田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,600 円	23,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	76,314 円	2,543,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,700 円	23,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,014 円　（　　　　　　 1,967 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 132.49 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,677,060 円（　　　　　 6,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,295,151 円
②総費用	537,014 円
③純収益　①－②	1,758,137 円
④建物等に帰属する純収益	1,677,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	78,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,577,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,780 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

十和田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	十和田市西二番町３０番	4234000287770-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考