別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八戸 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.
鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市長苗代３丁目２２番２０
｢長苗代３－２２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｗ1		 店舗、事務所、飲食
店等の建ち並ぶ路線
商業地域		 北東26m国道 水道 長苗代

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   590 ｍ、南    80 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線国道沿いの路線商業地域 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 長苗代駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線街路沿いの飲食店舗、事務所等の建ち並ぶ路線商業地域で、交通量も多く路線商業地に対する堅調な土地需
要が認められる。今後も現状のまま地価は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八戸市内の路線商業地域一円。需要者は全国的に事業展開するフランチャイズチェーンの経営者や
県内の店舗経営者等が中心である。最近における市場の需給動向として、流通業務関連事業所、中古車販売の事業用地
等の需要が多く見られ、特に路線商業地への需要が強まっている。市場での中心となる価格帯は需要者の属性や画地規
模により多様だが、土地面積１，０００㎡程度で総額６，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には郊外型店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域である。周辺には貸店舗も見受けられるが、郊外型店舗は賃料
水準や管理運営形態がまちまちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性は
やや低く、市場の実態を反映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価
格を参考として、代表標準地と規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [100.0]
100		 59,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八戸市の商業の郊外シフトの中で、コロナ禍
は終わったが中心商業地の地価は弱含みであ
る。


八戸市西部の交通量の多い路線商業地域で、
コロナ禍の影響は弱まり、地価は安定基調で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１２
０２２０３
-92645		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b １２４０１
０２２０３
-104809		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西17m市道、
南西3m、角地
準工
特別用途地区
(60,200)
c １２４０１
０２２０３
-104889		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２４０３
０２２０３
-86000		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
西8m、角地
近商

(100,200)
e １２４０４
０２２０３
-104074		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,572  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.3]
51,844 		 100
[  86.4]
60,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,000 
b (　           ) 
36,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.1]
53,827 		 100
[  90.7]
59,346 
59,300 
c (　           ) 
59,615  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
60,217 		 100
[  91.4]
65,883 
65,900 
d (　           ) 
73,213  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
70,215 		 100
[ 112.2]
62,580 
62,600 
e (　           ) 
60,727  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
67,947 		 100
[ 112.2]
60,559 
60,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -29.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



八戸 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の路線商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,798,906 
1,708,545 
5,090,361 
4,189,020 
901,341 		 （　0.9730）
877,005 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     17,540,100 円　　　　（　     24,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 165.62 Ｓ2 331.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   723 ㎡     33.0 m x   22.5 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 建物全体の１棟貸しと想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
165.62 
100.0 
165.62 
1,796 
297,454 		 3.0  892,362 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
331.24 
100.0 
331.24 

594,908 		 1,784,724 
0 
⑨年額支払賃料        594,908 円　×　12ヶ月　＝　       7,138,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,138,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       356,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,781,951 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,784,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,798,906 円　　　　（　         9,404 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,796 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八戸 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,200 円  　　　　     57,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 356,945 円  　　　        7,138,896　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      336,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      553,900 円  　　　　     57,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,708,545 円　（　　　　　　         2,363 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     331.24 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,189,020 円  
（　　　　　         5,794 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,798,906 円      
②総費用 1,708,545 円      
③純収益　①－② 5,090,361 円      
④建物等に帰属する純収益 4,189,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 901,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 877,005 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,540,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市長苗代三丁目２２番２０
 4204000311601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八戸 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 5-10 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子   TEL.
鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八戸市長苗代３丁目２２番２０
｢長苗代３－２２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｗ1		 店舗、事務所、飲食
店等の建ち並ぶ路線
商業地域		 北東26m国道 水道 長苗代

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   590 ｍ、南    80 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 用途の多様性に優れた国道沿
いの路線商業地域。		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 長苗代駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地北部の路線商業地域で日用品を主とした商業施設を中心に集客は安定しており、地価は横ばい傾向で推移
すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八戸市中心部周辺の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、中型以上の店舗経営を行う事業者、事
業所用地の取得を目的とする県内外の法人等が想定される。路線商業地域間の競争が激化する中、広い駐車場が確保で
きる画地へと移転するフランチャイズ店が増加するなど好材料もある。土地の取引規模は事業形態等により一様ではな
いが、おおむね３００坪程度が需要の中心を占め、総額でおおむね１．５億円が上限となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は八戸市の路線商業地域で、国道沿いにフランチャイズ型店舗や事業所等が建ち並ぶ。商業地では取引の指標
として収益性が検証される傾向が強いが、収益価格は空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したがっ
て、信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意
のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八戸 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [100.0]
100		 59,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八食センターの入込客数、宿泊施設の宿泊者
数が８月時点で前年同期比を上回っている。
中心部に新たな再開発が動き出しており期待
値が大きい。

国道４５号沿いにあり交通量が多い商業地域
。地域内に大きな変動要因はなく、地価は横
ばい傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八戸 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０３
０２２０３
-86000		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
西8m、角地
近商

(100,200)
b １２４０４
０２２０３
-104074		 八戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c １２３０９
０２２０３
-84098		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
西4m、二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
d １２３１２
０２２０３
-92645		 八戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,213  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
70,215 		 100
[ 114.2]
61,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,500 
b (　           ) 
60,727  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
67,947 		 100
[ 114.2]
59,498 
59,500 
c (　           ) 
51,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.2]
66,556 		 100
[ 105.0]
63,387 
63,400 
d (　           ) 
35,572  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.3]
51,844 		 100
[  86.4]
60,005 
60,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,200 円／㎡]  



八戸 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,798,906 
1,708,545 
5,090,361 
4,189,020 
901,341 		 （　0.9730）
877,005 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     17,540,100 円　　　　（　     24,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八戸 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 165.62 Ｓ2 331.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   723 ㎡     33.0 m x   22.5 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
165.62 
100.0 
165.62 
1,796 
297,454 		 3.0  892,362 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
331.24 
100.0 
331.24 

594,908 		 1,784,724 
0 
⑨年額支払賃料        594,908 円　×　12ヶ月　＝　       7,138,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,138,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       356,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,781,951 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,784,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,798,906 円　　　　（　         9,404 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,796 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八戸 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,200 円  　　　　     57,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 356,945 円  　　　        7,138,896　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      336,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      553,900 円  　　　　     57,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,708,545 円　（　　　　　　         2,363 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     331.24 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,189,020 円  
（　　　　　         5,794 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,798,906 円      
②総費用 1,708,545 円      
③純収益　①－② 5,090,361 円      
④建物等に帰属する純収益 4,189,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 901,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 877,005 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,540,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八戸 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八戸市長苗代三丁目２２番２０
 4204000311601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考