別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
弘前 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-9 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.
鑑定評価額 67,300,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字城東北４丁目５番５
 ②地積
　(㎡)		 1,653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、青果市場等が
混在する路線商業地
域		 東24m国道、背面道 水道、下水 弘前

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   550 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型ＳＣに近接する主要幹線
道路沿いの路線商業地域		 街

路		 ２４ｍ国道 交通

施設		 弘前駅北東方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線沿線には集客力の強い大型店舗はないものの、背後に大型ＳＣを控え車両通行量の多い幹線国道沿線の地域
である。人流の回復を受け需要は比較的堅調で、地価は横ばいから上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市内の路線商業地域一円。需要者は県内外の法人事業者で、全国的に事業を展開するフランチャイズ
チェーンも想定される。主要幹線道路沿いで車両通行量も多い地域で、路線沿線には顧客吸収力の強い大型店舗はない
ものの、広い駐車場を備えた郊外型店舗が見られ、店舗需要に底堅い動きが見られている。中心となる価格帯は、取引
規模によりまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の郊外型店舗が多く見られる路線商業地域であり、賃貸物件も見られるものの成熟した賃貸市場が形成
されていないため適正な賃料の把握が難しく、求められた収益価格の精度には限界がある。当地域は自用の店舗等が大
半を占めていることから、近隣地域の市場性を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準
地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [102.0]
100		 40,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、都市部では人
流の回復を受け郊外大型ＳＣ周辺及び路線商
業地域を中心に店舗需要に底堅い動きが見ら
れている。

大型ＳＣに近接し、車両通行量の多い幹線国
道沿線にあることから、人流の回復を受け地
域の繁華性は回復傾向が窺える。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０６
０２２０２
-101285		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
東6m、北6m、
三方路
近商
一部１低専
(82,147)
b １２４０２
０２２０２
-96449		 弘前市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m市道、
東6m、二方路
２住居

(60,200)
c １２３１０
０２２０２
-92444		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d １２３０９
０２２０２
-83902		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m県道、
中間画地
工業

(60,200)
e １２３０３
０２２０２
-88100		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北27m県道、
中間画地
２住居
特別業務地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
50,716 		 100
[ 124.2]
40,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
41,700 
b (　     52,674) 
52,674  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
52,158 		 100
[ 126.0]
41,395 
42,200 
c (　           ) 
44,821  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.0]
42,660 		 100
[ 104.8]
40,706 
41,500 
d (　           ) 
41,270  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.3]
41,287 		 100
[ 100.9]
40,919 
41,700 
e (　           ) 
30,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.6]
47,078 		 100
[ 116.0]
40,584 
41,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,700 円／㎡]  



弘前 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,584,966 
6,128,419 
18,456,547 
16,407,600 
2,048,947 		 （　0.9730）
1,993,625 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     39,872,500 円　　　　（　     24,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 661.50 Ｓ2 1,323.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,653 ㎡     25.0 m x   66.0 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
1,323.00 
100.0 
1,323.00 
1,626 
2,151,198 		 3.0  6,453,594 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,323.00 
100.0 
1,323.00 

2,151,198 		 6,453,594 
0 
⑨年額支払賃料      2,151,198 円　×　12ヶ月　＝　      25,814,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,323.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,814,376 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,290,719 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,523,657 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,453,594 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,309 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,584,966 円　　　　（　        14,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,626 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
弘前 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,356,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,290,719 円  　　　       25,814,376　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      588,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,440,800 円  　　　　    226,000,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,128,419 円　（　　　　　　         3,707 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 226,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　   1,323.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,407,600 円  
（　　　　　         9,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,584,966 円      
②総費用 6,128,419 円      
③純収益　①－② 18,456,547 円      
④建物等に帰属する純収益 16,407,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,048,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,993,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,872,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字城東北四丁目５番５
 4202000273329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
弘前 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
弘前 5-9 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.
鑑定評価額 67,300,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 弘前市大字城東北４丁目５番５
 ②地積
　(㎡)		 1,653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、青果市場等が
混在する路線商業地
域		 東24m国道、背面道 水道、下水 弘前

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   550 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青果市場に隣接し流通業務的
色彩も強い路線商業地域		 街

路		 ２４ｍ国道 交通

施設		 弘前駅北東方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道７号沿いの路線商業地域。車両通行量の多い地域であることから需要は比較的強く、現状のまま推移すると
予測する。城東地区全般に地価が上昇傾向にあるため、当地域の地価も強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は弘前市内の商業地域一円だが、特に幹線道路沿いの商業地と代替競争関係が強い。需要者は県内資本のほ
か、全国でチェーン展開する県外資本事業者による需要も見込まれる。集客力の強い大型ＳＣはなく路線商業地域とし
ての繁華性はさほど高くなかったが、近年は飲食チェーン店等の出店により店舗の集積度が高まりつつある。需要の中
心となる価格帯は需要者の資金規模、利用目的等によりまちまちで見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の郊外型店舗が多く見られる地域であり、自用目的での取引が支配的である。収益価格は土地建物の元本価値に見
合う賃料水準が形成されておらず低位となったが、想定事項が多く、市場性の配慮に欠ける面があり相対的に規範性は
劣ると思料される。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　弘前 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [102.0]
100		 40,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰等の影響で個人消費は力強さに欠け
る。郊外型路線商業地域は堅調だが、市街地
内の商業地域に対する需要は弱含みである。


流通業務的色彩も強く繁華性はさほど高くな
いが、当市の主要幹線道路沿いであるため一
定の需要があり、地価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 弘前 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０２２０２
-88100		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北27m県道、
中間画地
２住居
特別業務地区
(60,200)
b １２３０７
０２２０２
-98226		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c １２４０１
０２２０２
-104591		 弘前市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２４０６
０２２０２
-101285		 弘前市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
東6m、北6m、
三方路
近商
一部１低専
(82,147)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.6]
47,078 		 100
[ 116.0]
40,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
41,400 
b (　           ) 
45,098  		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,998 		 100
[  97.9]
41,877 
42,700 
c (　           ) 
49,915  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,441 		 100
[ 114.6]
42,270 
43,100 
d (　           ) 
47,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
50,716 		 100
[ 124.2]
40,834 
41,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +0.5 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,900 円／㎡]  



弘前 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,645,446 
6,131,594 
18,513,852 
16,407,600 
2,106,252 		 （　0.9730）
2,049,383 		 （  5.2 -  0.2 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     40,987,660 円　　　　（　     24,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
弘前 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 661.50 Ｓ2 1,323.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,653 ㎡     25.0 m x   66.0 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
1,323.00 
100.0 
1,323.00 
1,630 
2,156,490 		 3.0  6,469,470 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,323.00 
100.0 
1,323.00 

2,156,490 		 6,469,470 
0 
⑨年額支払賃料      2,156,490 円　×　12ヶ月　＝　      25,877,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,323.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,877,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,293,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,583,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,469,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,645,446 円　　　　（　        14,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,634 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
弘前 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,356,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,293,894 円  　　　       25,877,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      588,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,440,800 円  　　　　    226,000,000　×　　  60.0 ％　×　  18.00 /1000
④損害保険料       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,131,594 円　（　　　　　　         3,709 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 226,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　   1,323.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,407,600 円  
（　　　　　         9,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,645,446 円      
②総費用 6,131,594 円      
③純収益　①－② 18,513,852 円      
④建物等に帰属する純収益 16,407,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,106,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,049,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,987,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 弘前 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　弘前市大字城東北四丁目５番５
 4202000273329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考