鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
弘前 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 5-6

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　斎藤　優

TEL.

鑑定評価額

41,900,000 円

１㎡当たりの価格

69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字土手町４３番３外				②地積　(㎡)	602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,560)
	1:4.5	店舗Ｓ4	銀行、専門店が建ち並ぶ古くからの商業地域	北東15m県道	水道、ガス、下水	弘前 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

各種専門店が建ち並ぶ古くか
らの中心的商店街

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

弘前駅北西方

1.3km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

郊外大型ＳＣとの競合関係から商況は厳しく、またマンション、複合商業施設の立地によっても繁華性に改善は
見られず、空き店舗が多く、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市中心部の商業地域であるが、需要者は県内の事業者が中心で、県外資本による需要は期待できない
。郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域への顧客流出により衰退傾向が続き、新型コロナ感染症の収束後において減少した
通行量に回復は見られまい。また、令和６年８月に近隣地域内の中心的な商業施設であるデパートが破産、閉店し空き
店舗率も増加している。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちで見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は低位に試算された。貸店舗も比較的多く見られる商業地域であるが空室も多く適正な賃料の把握が難しく、
このような状況から得られた収益価格の精度には限界がある。当地域は自用の店舗等が大半を占め、自用目的での取引
価格を中心に価格が決定されるのが一般的である。よって近隣地域の市場性を反映しているとみられる比準価格が妥当
と判断されるので比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　弘前（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     71,400 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外大型ＳＣ等への顧客流出により空き店舗
は増加傾向で、繁華性は低下しており、中心
部の商業地需要は弱含み。

郊外大型ＳＣ等へ顧客が流出しているほか、
地域の中心的な商業施設が閉店し、繁華性は
低下傾向で需要は弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

-2.5 ％

３　試算価格算定内訳

弘前 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０７０２２０２ -108344	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２４０６０２２０２ -101205	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、東8m、南8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１２３０９０２２０２ -83876	弘前市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２３０６０２２０２ -102807	弘前市		建付地	（　）	不整形	南東14m県道、南西5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (94,341)
e	１２３１１０２２０２ -105033	弘前市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,207	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	60,932	100 [ 86.2]	70,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	79,819	100 [ 108.2]	73,770		73,800
c	(　 ) 81,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	108,020	100 [ 150.8]	71,631		71,600
d	(　 ) 49,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	63,735	100 [ 87.7]	72,674		72,700
e	(　 ) 54,108	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	64,350	100 [ 89.4]	71,980		72,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,700 円／㎡]

弘前 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,695,226	6,052,391	17,642,835	16,843,200	799,635	（　0.9730） 778,045	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,560,900 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	476.85	Ｓ3	1,273.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	560 ％	602 ㎡	12.0 m x 52.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し：平均専有面積約２００㎡

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	272.28	68.9	187.47	2,408	451,428	6.0	2,708,568
							0.0	0
2～ 2	店舗	476.85	82.2	392.04	2,167	849,551	6.0	5,097,306
							0.0	0
3～ 3	店舗	476.85	82.2	392.04	2,047	802,506	6.0	4,815,036
							0.0	0
4～	塔屋	48.00

～

計		1,273.98	76.3	971.55		2,103,485		12,620,910
								0

⑨年額支払賃料	2,103,485 円　×　12ヶ月　＝　 25,241,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 971.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,241,820 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,620,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,581,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,620,910 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,695,226 円　　　　（　 39,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,408 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

弘前 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,392,000 円	232,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,310,091 円	26,201,820　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,505,600 円	232,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,052,391 円　（　　　　　　 10,054 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	232,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,273.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,843,200 円（　　　　　 27,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,695,226 円
②総費用	6,052,391 円
③純収益　①－②	17,642,835 円
④建物等に帰属する純収益	16,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,560,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字土手町４３番３	4202000338732-0000
2	弘前市大字土手町４５番１	4202000338735-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
弘前 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 5-6

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　工藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字土手町４３番３外				②地積　(㎡)	602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,560)
	1:4.5	店舗Ｓ4	銀行、専門店が建ち並ぶ古くからの商業地域	北東15m県道	水道、ガス、下水	弘前 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 620 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの中心的商業地域（
通称：中土手町商店街）

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

弘前駅北西方

1.3km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍以降客足の回復は見られず、今期は地域のシンボルであった百貨店が閉店した。中土手町では老舗店が
次々と閉店している。先行き不透明な状態が続いており、地価の下落はしばらく続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の商業地域一円。需要者は県内外の法人が中心になるものと見込まれる。中心部では北瓦ケ町に続き
、シーナシーナ隣りで新たにマンションが着工。閉店したホテルニューキャッスルもマンション建設予定の業者が取得
する等、市中心部の人口増が予想される。一方、土手町ではシンボルであった百貨店の閉店ほか、老舗小売店も相次ぎ
閉店している。中心商業地域の取引は６万～１０万円／㎡程度が中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

容積率を消化するだけの実需を見込めないことから、三階建店舗の建築を想定し収益価格を求めたが、比準価格よりも
低位に試算された。市場での不動産取引は、自己使用目的が主で取引相場が重視されている。よって、本件では需要者
の視点から市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　弘前（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     72,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復している。弘前市で
は土手町商店街のシンボルであった中三百貨
店が閉店し、付近の小売店の閉店も相次いで
いる。

上記のとおり、中三百貨店が８月下旬閉店し
た。地域全体の賑わいを失いつつあり、先行
きは未だ不透明である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

-3.6 ％

３　試算価格算定内訳

弘前 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０７０２２０２ -108344	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２３１１０２２０２ -105033	弘前市		建付地	（　）	不整形	東15.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１２３０６０２２０２ -102807	弘前市		建付地	（　）	不整形	南東14m県道、南西5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (94,341)
d	１２４０６０２２０２ -101205	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、東8m、南8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,207	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	60,932	100 [ 86.2]	70,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 ) 54,108	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	64,350	100 [ 89.4]	71,980		72,000
c	(　 ) 49,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	63,735	100 [ 90.8]	70,193		70,200
d	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	79,819	100 [ 108.2]	73,770		73,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,400 円／㎡]

弘前 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,695,226	6,052,391	17,642,835	16,843,200	799,635	（　0.9730） 778,045	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,560,900 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	476.85	Ｓ3	1,273.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	560 ％	602 ㎡	12.0 m x 52.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し（店舗）：平均専有面積２００㎡程度

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	272.28	68.9	187.47	2,408	451,428	6.0	2,708,568
							0.0	0
2～ 2	店舗	476.85	82.2	392.04	2,167	849,551	6.0	5,097,306
							0.0	0
3～ 3	店舗	476.85	82.2	392.04	2,047	802,506	6.0	4,815,036
							0.0	0
4～ 4	塔屋	48.00

～

計		1,273.98	76.3	971.55		2,103,485		12,620,910
								0

⑨年額支払賃料	2,103,485 円　×　12ヶ月　＝　 25,241,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 971.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,241,820 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,620,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,581,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,620,910 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,695,226 円　　　　（　 39,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,420 円/㎡　月額支払賃料（　 2,408 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

弘前 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,392,000 円	232,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,310,091 円	26,201,820　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,505,600 円	232,000,000　×　　 60.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,052,391 円　（　　　　　　 10,054 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	232,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,273.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,843,200 円（　　　　　 27,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,695,226 円
②総費用	6,052,391 円
③純収益　①－②	17,642,835 円
④建物等に帰属する純収益	16,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,560,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

弘前 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	弘前市大字土手町４３番３	4202000338732-0000
2	弘前市大字土手町４５番１	4202000338735-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考