令和7年1月15日　提出 青森 5-20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 5-20 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市東大野２丁目７番２外 ②地積 　(㎡) 2,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.5:1 店舗 Ｓ1 中規模の店舗が建ち 並ぶ新興の商業地域 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 青森 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   260 ｍ、南    90 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 統合新病院の整備候補地が近 隣にある県営スケート場一帯 と決まった。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 青森駅南方 4.4km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 元々集客力の高い商業地域だったが、統合新病院の整備候補地が近隣に決定し、今後は医療法人や薬局用地等の 需要も増大すると見込まれる。このため、地価も引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市内の主として沿道型の商業地域一円。需要者は資金調達力のある県内外の法人企業が中心である 。集客力の高い大型店舗がまとまり土地需要の強い地域であったが、統合新病院の整備候補地が近隣一帯に決まったこ とで、今後は医療法人等の需要も増大すると見込まれる。但し、業種により必要とされる規模等に相当な幅があるほか 、事業用定期借地が多く取引価格が顕在化しにくいことも相まって需要価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には貸店舗もみられるが、郊外の大型店舗は賃料水準や管理運営形態がまちまちで市場の適正賃料の把握には限 界があり、建築費の高騰なども相まって収益価格はかなり低位に試算された。商業地域であっても自用目的の取引が支 配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格 を重視し、収益価格を多少関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 5-14                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,200 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [104.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、基調としては緩やかに回復して いる。設備投資は高水準で推移し、個人消費 はサービス消費を中心に回復している。 元々集客力の高い商業地域であったが、統合 新病院の整備候補地が近隣一帯に決まったこ とで、今後は医療法人等の需要も増大するこ とが見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％