鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
中標津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中標津 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	標津郡中標津町東３条北１丁目１番２				②地積　(㎡)	465 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	空地	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東18m道道	水道、下水	釧路 96.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

同一路線上の商業投資は、既
存建物を活用した業態変容事
案が主流である。

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

釧路駅

96.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

根室地方で唯一の空港を抱える優位性や広域的な商圏人口から、潜在的なビジネス・観光需要が見込まれる反面
、基幹産業を取り巻く環境に不透明感も大きい。横ばいか、弱含みの動向を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は道道川北中標津線沿いを中心とした町内商業地域全域と把握する。需要の中心は町内事業者のほか、全道
展開企業も想定しうる。金融機関、各種物販・飲食店舗が集積し、町内における投資可能性は維持される反面、基幹産
業が転換期を迎えている。新規商業投資は国道２７２号沿いが中心で、道道沿いでは低廉な処分系事例も見られ、町内
商業地間の競争力分化が窺える。標準的画地で１４００万円前後が中庸的水準と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益検討も極めて有用な既成商業地だが、投資用よりも自用の店舗等が主流の場所柄である。本年は用途的同質性
を緩和した事例検討とならざるを得なかったが、収益還元法は採用数値の不安定さを抱えており、保守的な査定となっ
た側面は否めない。収益性もある程度内包する比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、他用途事例の水準
も睨み、本件鑑定評価額とした。規準すべき標準地等はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大手乳業メーカー進出への期待や商圏人口の
広域化による新規投資は国道３９１号沿いが
中心となっている。

広域的な商圏人口が投資可能性を支えるが、
地元消費低迷を睨み、新規投資に慎重さが感
じられる。既存商業地では処分系事例も確認
される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中標津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１６９２ -50001	標津郡中標津町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西11m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	１２５１６７１６９２ -50501	標津郡中標津町		更地	（　）	長方形	南東18m道道、北西4m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	１２５１６７１６９２ -50004	標津郡中標津町		建付地	（　）	長方形	北西15m町道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	１２５１６７１６９２ -50503	標津郡中標津町		建付地	（　）	不整形	南東18m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	１２５１６７１６９２ -501	標津郡中標津町		建付地	（　）	長方形	南西18m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,628	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.5]	17,365	100 [ 59.4]	29,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 30,827	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	30,889	100 [ 100.0]	30,889		30,900
c	(　 ) 22,740	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	22,583	100 [ 51.9]	43,513		43,500
d	(　 ) 14,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 59.5]	30,492	100 [ 100.0]	30,492		30,500
e	(　 ) 2,885	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 55.0]	100 [ 56.0]	13,381	100 [ 100.0]	13,381		13,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	資産処分	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	資産処分	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,400 円／㎡]

中標津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,993,111	1,639,128	5,353,983	4,774,160	579,823	（　0.9475） 549,382	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,211,878 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中標津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	215.00	Ｓ2	430.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	465 ㎡	13.5 m x 34.6 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所として、店舗部分をフロアー貸し、事務所部分を部分貸しとする。容積率充足率は低い。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	80.0	172.00	1,932	332,304	2.0	664,608
							0.0	0
2～ 2	事務所	215.00	85.0	182.75	1,642	300,076	2.0	600,152
							0.0	0
～

～

～

計		430.00	82.5	354.75		632,380		1,264,760
								0

⑨年額支払賃料	632,380 円　×　12ヶ月　＝　 7,588,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,588,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 607,085 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,981,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,264,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,993,111 円　　　　（　 15,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,935 円/㎡　月額支払賃料（　 1,932 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中標津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,600 円	66,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	379,428 円	7,588,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,700 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 677,200 円	66,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,800 円	66,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,639,128 円　（　　　　　　 3,525 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 430.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,774,160 円（　　　　　 10,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,993,111 円
②総費用	1,639,128 円
③純収益　①－②	5,353,983 円
④建物等に帰属する純収益	4,774,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	579,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	549,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,211,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中標津 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	標津郡中標津町東三条北一丁目１番２	4625000153489-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
中標津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中標津 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	標津郡中標津町東３条北１丁目１番２				②地積　(㎡)	465 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	空地	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東18m道道	水道、下水	釧路 96.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

金融機関、飲食店舗、事務所
等が建つ当町の中心的な商業
地域

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

釧路駅北東方

96.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地元事業者の他、道内外の企業も見られる町内中心的な商業地、バイパス沿いに大型商業施設の進出もあるが、
中心部での新規投資もあり商業地としての地位は保たれている。地価は横這いの傾向が継続している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧来の中心商業地を主に中標津町内商業地の全域に及ぶ。需要者の中心は地元資本の企業のほか、大手資
本の営業所、金融機関も見られる等、町外からの企業進出も認められる。国道バイパス沿線には郊外型量販店の進出等
中心商業地にも影響を及ぼしているが、飲食店、営業所、金融機関等を中心にバイパス沿いと異なる形態の土地利用が
されており需要が保ったれている。土地の規模等により雑多であり中心価格帯の特定は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所、飲食店等のテナント物件も認められるが、自用の店舗、営業所が大部分を占める等、収益性を重視した
価格形成がなされておらず、収益価格が低位に求められている。比準価格は中心商業地背後や幹線道路沿い等の資料を
中心に得られたもので、標準地の取引動向を反映した価格と判断される。本件においては市場実態を反映している比準
価格を採用し、収益価格を参考程度に留め鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準はおこなわなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向であるが、高齢化率は釧路・
根室管内では低く、地価は強含みの傾向にあ
り、他の町と比較しても地価は堅調である。

地域要因に特に大きな変動はないが、国道バ
イパス沿いとは商業形態の棲み分けが出来て
おり地価は安定している。

地上建物が取壊され空地となっている。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中標津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１６９２ -50504	標津郡中標津町		建付地	（　）	不整形	南東18m道道、北東5m、南西4m、三方路		（都）商業 (90,400)
b	１２５１６７１６９２ -50501	標津郡中標津町		更地	（　）	長方形	南東18m道道、北西4m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	１２５１６７１６９２ -50503	標津郡中標津町		建付地	（　）	不整形	南東18m道道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	１２５１６７１６９２ -50502	標津郡中標津町		更地	（　）	不整形	南東18m町道、北東6m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 77.3]	30,729	100 [ 100.0]	30,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,700
b	(　 ) 30,827	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	30,889	100 [ 100.0]	30,889		30,900
c	(　 ) 14,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 59.5]	30,492	100 [ 100.0]	30,492		30,500
d	(　 ) 33,269	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	31,685	100 [ 98.0]	32,332		32,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,600 円／㎡]

中標津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,153,433	1,682,070	5,471,363	4,885,920	585,443	（　0.9488） 555,468	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,336,082 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中標津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	465 ㎡	22.0 m x 36.0 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の各階１区画計２区画を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同様の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	1,800	336,600	2.0	673,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	85.0	187.00	1,550	289,850	2.0	579,700
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	85.0	374.00		626,450		1,252,900
								0

⑨年額支払賃料	626,450 円　×　12ヶ月　＝　 7,517,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,517,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 375,870 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,141,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,252,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,153,433 円　　　　（　 15,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,803 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中標津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,800 円	70,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	375,870 円	7,517,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 716,000 円	70,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,682,070 円　（　　　　　　 3,617 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,885,920 円（　　　　　 10,507 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,153,433 円
②総費用	1,682,070 円
③純収益　①－②	5,471,363 円
④建物等に帰属する純収益	4,885,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	585,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	555,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,336,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中標津 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	標津郡中標津町東三条北一丁目１番２	4625000153489-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考