令和7年1月14日　提出 中標津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中標津 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 5,500,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 標津郡中標津町東１６条南６丁目５番 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西11m町道 水道、下水 釧路 98.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの画地が多く、画地 条件は中位以下のものが多い が、熟成度は高い。 街 路 基準方位北、１１ｍ 舗装町道 交通 施設 釧路駅 98.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 基幹産業を取り巻く環境の変化に直面するが、利便性が維持された既成住宅地であり、町内住宅地の相対的競争 力はある程度維持されると予測される。当面横ばいか、強含みの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は道道川北中標津線以南、国道２７２号以北の既成住宅地域と把握する。典型的な需要者は地元居住の住宅 需要者が中心で、投資目的での取得も想定し得る場所柄である。かつては熟成度の低さや旧来からの画地が多く、敬遠 する向きもあったが、近傍で新規分譲地や商業投資も見られる等、地域再熟成による相対的優位性が引き続き確認され る。標準規模の更地で５５０万円以上が中庸と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が主流の既成住宅地域であり、住宅地としての相対的競争力の高さを反映して、信頼性の高い取引事例 を十分確保し得た。他方、標準規模程度では共同住宅等の収益想定が非現実的かつ非合理的であり、収益還元法は非適 用とした。実証的な事例資料より査定された比準価格を標準とし、町内地地区との相対的競争力を十分考慮し、本件鑑 定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業たる酪農業が転換期を迎えている。 全道平均と比べ、高齢化、人口減少ペースは 緩やかであるが、大型投資が予定される。 町内住宅地の競争力分化が進行する中、近傍 で新規分譲地が展開する等、地域再熟成が緩 やかに進行する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％