令和7年1月14日　提出 弟子屈 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弟子屈 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川上郡弟子屈町中央２丁目３６７番２外 ｢中央２－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に公共 施設等が混在する住 宅地域 南西7.7m町道 水道、下水 摩周 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共施設が立地する旧来地区 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 摩周駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域人口の減少、高齢化の進行により、中心部の値嵩住宅に対する割高感が認められ、下落傾向にて推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地における住宅地域の圏域である。需要者の中心は当町居住者がほとんどを占める。当地域を含 む周辺地域は商業施設、官公署関連施設の至近にある利便性から、相対的に品等は高い。中心部の値嵩住宅に対する割 高感が顕在化し、地価動向は下落傾向にて推移するものと予測する。土地にあっては総額２５０万円から３００万円程 度の物件が需要の中心となっている。今後の社会経済情勢を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部アパート等も散見されるものの一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であ ることから収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用するが、市場性の検討および単価と総額との関連 の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公 示価格からの検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的には安定した傾向であるが、一部で弱 含みを内包しており、地価動向の二極化が進 行している。 不動産取引は堅調であり、地価は強含みであ る。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％