令和7年1月14日　提出 標茶 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   標茶 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,220,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川上郡標茶町旭４丁目３番４ ｢旭４－３－６｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西8m町道 水道、下水 標茶 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川東地区に存する利便性が比 較的維持された住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 標茶駅 610m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅需要の低下が懸念される。利便性が維持された住宅地であるが、減災面で川西地区との相対的劣位も感じら れるため、当面横ばいか、弱含み継続の動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭、富士地区等を中心とした釧路川以東を中心とした町内の既成住宅地域の圏域。需要者の中心は、町 内居住者が主流で、町外からの転入は少ない。近年の自然災害増加傾向から、町内住宅地の競争力分化が感じられ、釧 路川以西の既成住宅地との比較において、相対的競争力の低下が確認される。店舗、事務所等へ近接する優位性も認め られ、時折高位の成約も見られるが、標準規模の更地で２２０が中庸的水準と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域であり、収益性に主眼を置いて土地価格が決定される地域とは言い難い上に、新築のアパート等も 極めて僅少であるため、資料収集面からも限界があり、収益還元法の適用は断念した。本年は地域的代替性及び時系列 的近似性の双方の面で信頼性の高い事例資料から査定された比準価格を標準とし、町内における相対的競争力を十分踏 まえ、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減による住宅需要の低下が懸念される一 方で、農林業に加え、観光を新たな基幹産業 とする取り組みが目立つ。 地域要因に大きな変動はないが、自然災害の 増加を睨み、川西地区との間で相対的競争力 の低下が感じられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％