令和7年1月14日　提出 厚岸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚岸 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚岸郡厚岸町港町２丁目７８番外 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西12m町道 水道、下水 厚岸 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 各種店舗、町役場に近接する 利便性の良い既成住宅地域 街 路 基準方位北、１２ｍ 町道 交通 施設 厚岸駅 930m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内人口の高齢化に加え、基幹産業を取り巻く経営環境が急変しており、先行き不透明が高まることが予測され る。当面弱含みの動向を予測するが、宅地の希少性も認められるため、下値は限定されると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港町地区を中心とした厚岸湖以北の住宅地域のほか、厚岸湖以南の熟成度の高い住宅地域も含むと把握 する。低海抜地に存し業務用途の利用可能性も低下していることから、割高感が再台頭しつつある。但し、各種店舗や 公共施設に近接する優位性や減災措置が図られてきた経緯から、今後も利便性の高い住宅地としての希少性、競争力を ある程度保つものと考えられる。標準規模の更地で中庸的水準は３００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主流で、多数の信頼性ある取引事例をある程度確保し得た。居住の快適性に主眼が置かれた戸建住宅 地域で、共同住宅想定自体が非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。本年は事例資料は限定され、時系 列的近似性及び地域的代替性をある程度緩和したが、相対的信頼性の高い比準価格を標準とし、他用途事例や隣接町を 含む広域的事例の水準も睨み、本件鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内宅地供給は抑制されているが、人口減も 進行しており、割高感が台頭しつつある。 自然災害への懸念から高海抜地への住宅投資 が増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％