鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
くしろ 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

くしろ 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路郡釧路町木場１丁目３番１内				②地積　(㎡)	1,839 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ1	国道沿いに郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西35m国道	水道、ガス、下水	釧路 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型商業施設を核とする商業
地域

街

路

３５ｍ国道

交通

施設

釧路駅北西方

3.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

取引動向に強含み感はないものの、大型店舗を核とし、各種商業施設が立地していることから相応の繁華性が維
持されている。地価動向は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は路線型の商業地域を形成している圏域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。取引動向
に強含み感はないものの、大型店舗を核とし、各種商業施設が立地していることから相応の繁華性が維持されている。
商圏は隣接の釧路市のほか周辺市町村を含み広域である。釧路市において大型店進出の動きがあり、当地区との競合が
予測され、今後の動向を注視する必要がある。中心となる価格帯は判定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

釧路及び根室地区を代表する商業施設群を形成しており、店舗等の投資対象となり得る地域である。沿道サービス施設
を主とする低層店舗等が多いため高度利用は認められないが、集客力に優る店舗が多い。本件では、比準価格を重視し
収益価格を比較考量して、広域的見地からの価格動向の検討、昨今の経済状況、単価と総額との関連の適否を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　くしろ 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     56,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

強含みの地区、弱含み地区、横這いを維持す
る地区等が混在し、地価動向の多極化が継続
している。

管内一等地として高度な収益性を維持してい
る。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

くしろ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１６６１ -5	釧路郡釧路町		建付地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	１２５１６５１２０６ -101	釧路市		建付地	（　）	不整形	北東33m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	１２５１６５１６６１ -500001	釧路郡釧路町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m町道、北東12m、北西8m、三方路		２中専 (70,200)
d	１２５１６５１６６１ -500018	釧路郡釧路町		更地	（　）	長方形	北西10m町道、中間画地		工業特別用途地区 (60,200)
e	１２５１６５１６６１ -500024	釧路郡釧路町		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m町道、中間画地		工業特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	45,209	100 [ 80.5]	56,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,200
b	(　 ) 53,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,864	100 [ 94.9]	56,759		56,800
c	(　 ) 36,398	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	37,796	100 [ 66.9]	56,496		56,500
d	(　 ) 22,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	31,289	100 [ 55.0]	56,889		56,900
e	(　 ) 29,143	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,143	100 [ 51.7]	56,369		56,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

くしろ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,393,287	3,396,750	11,996,537	7,864,800	4,131,737	（　0.9488） 3,920,192	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	80,003,918 円　　　　（　 43,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

くしろ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,839 ㎡	34.0 m x 54.0 m	前面道路：国道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し。路線商業地域としての特性を考慮し容積充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	100.0	750.00	1,815	1,361,250	3.0	4,083,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		1,361,250		4,083,750
								0

⑨年額支払賃料	1,361,250 円　×　12ヶ月　＝　 16,335,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,335,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 980,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,354,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,083,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,393,287 円　　　　（　 8,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

くしろ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	339,000 円	113,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	816,750 円	16,335,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 862,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,152,600 円	113,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,396,750 円　（　　　　　　 1,847 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,864,800 円（　　　　　 4,277 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,393,287 円
②総費用	3,396,750 円
③純収益　①－②	11,996,537 円
④建物等に帰属する純収益	7,864,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,131,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,920,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,003,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

くしろ 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路郡釧路町木場一丁目３番１	4600000108980-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
くしろ 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

くしろ 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路郡釧路町木場１丁目３番１内				②地積　(㎡)	1,839 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ1	国道沿いに郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西35m国道	水道、ガス、下水	釧路 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型商業施設を核とする釧路
・根室管内一の商業地域

街

路

３５ｍ国道

交通

施設

釧路駅北東方

3.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大型の商業施設を核に、周囲には大型量販店や飲食店、娯楽系店舗等が集積している繁華性を有する商業地域、
商圏は釧路管内のほか根室管内にも及ぶ商業地域となっている。地価は当面安定して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、釧路市を含む幹線道路沿いの路線商業地域で、その中でも釧路、根室管内においては最上位価格帯の商
業地域となっている。需要者は総額が高額になることから、道内外の商業者が主体であるが、地場商業者の参入も見ら
れる。大手ホームセンターが他地区に進出することもあり、今後の流動化等の動きを注視する必要もある。中心となる
価格帯は画地規模等が様々なため中心価格帯の特定は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

釧路根室管内一の商業地で、空き店舗は見られず、撤退があっても時間を掛けずに投資が見られる地域となっている。
比準価格は品当がやや劣る路線商業地の取引事例に適切な修正を加え求めたもので、市場動向を反映している価格であ
る。収益価格は低層の店舗を想定し、適切な賃貸条件を基に求めたもので理論的な価格が得られている。本件において
は、市場動向を反映している比準価格を採用し収益価格を参考程度に留め鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路圏内で
の商業投資が中心部より釧路町を含めた郊外
の地域に向いている傾向が見られる。

管内一等地としての繁華性が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

くしろ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６５１６６１ -4	釧路郡釧路町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、北東22m、角地		工業 (70,200)
b	１２５１６５１６６１ -5	釧路郡釧路町		建付地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１２５１６５１６６１ -500018	釧路郡釧路町		更地	（　）	長方形	北西10m町道、中間画地		工業特別用途地区 (60,200)
d	１２５１６５１２０６ -500014	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m道道、南西11m、北西8m、三方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	43,032	100 [ 77.0]	55,886	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,900
b	(　 ) 38,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	45,209	100 [ 77.0]	58,713		58,700
c	(　 ) 22,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	31,289	100 [ 57.8]	54,133		54,100
d	(　 ) 42,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	38,504	100 [ 67.5]	57,043		57,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

くしろ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,471,332	3,489,650	11,981,682	7,795,200	4,186,482	（　0.9488） 3,972,134	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	81,063,959 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

くしろ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,839 ㎡	33.8 m x 54.0 m	前面道路：国道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の１棟貸を想定した。地域性より駐車場の確保を優先している。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	100.0	750.00	1,805	1,353,750	3.0	4,061,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		1,353,750		4,061,250
								0

⑨年額支払賃料	1,353,750 円　×　12ヶ月　＝　 16,245,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,245,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 812,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,432,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,061,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,471,332 円　　　　（　 8,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,805 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

くしろ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	112,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	812,250 円	16,245,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 863,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,142,400 円	112,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,489,650 円　（　　　　　　 1,898 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9488

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,795,200 円（　　　　　 4,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,471,332 円
②総費用	3,489,650 円
③純収益　①－②	11,981,682 円
④建物等に帰属する純収益	7,795,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,186,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,972,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,063,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

くしろ 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路郡釧路町木場一丁目３番１	4600000108980-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考