令和7年1月14日　提出 浦幌 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦幌 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 4,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十勝郡浦幌町字東山町１０番２８ ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 東10.9m町道 水道、下水 浦幌 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  23.8 ｍ、規模　　       415 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 １０．９ｍ町道 交通 施設 浦幌駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は役場周辺の区画整然とした住宅地域で、人口は減少傾向にあり土地需要は少ないものの、地価は底値 感もあり概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦幌町市街地の住宅地域で、自用目的の取引が多い。需要者の中心は町内居住の３０～４０代の一次取得 者層で、他町からの転入はほとんどない。当該地域はＪＲ駅や駅前商業地域からやや距離があるが、役場等の公共施設 に近い区画整然とした環境良好な住宅地域で、土地の需要の中心となる価格帯は１５０万円～２５０万円程度で、中古 住宅付の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内では自用目的の取引が多く、周辺の類似地域において信頼性のある取引事例が収集出来たので需給動向を 反映した価格が求められた。一方、標準地は戸建住宅地域にあり、アパート等の収益物件はほとんどないため収益価格 を求めることは出来なかった。よって本件では、比準価格をそのまま採用し、単価と総額の関連性、宅地需給動向等を 総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦幌町は、農林漁業が中心産業であるが、一 次産業を取り巻く環境は厳しく、不透明な要 因も抱えている。 既成市街地に属しており、格別の変動要因は ない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％