令和7年1月14日　提出 足寄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足寄 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 2,270,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足寄郡足寄町西町４丁目１番４５ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の建ち並 ぶ閑静な住宅地域 西8m町道 水道、下水 池田 45.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  25.6 ｍ、規模　　       324 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ８ｍ町道 交通 施設 池田駅北東方 45.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ふるさと銀河線の線路が撤去され市街地中心部へのアクセスが向上したが、人口減少もあって宅地需要は弱含み である。当該地域の地価は底値感もあり概ね横ばい基調にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足寄町市街地の住宅地域で、需要者は当町内に居住する３０～４０代の１次取得者層で自用目的の取引が 多い。需要者の大半は町内居住者で、他町からの転入はほとんどない。町内の人口は減少傾向で宅地取引は停滞してお り、土地需要は減退傾向にある。近隣地域は旧駅裏の西町地区に所在し、スーパーが近くにあるものの、役場等への利 便性のやや劣る住宅地域で、需要の中心となる土地価格は２００万円～３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視する戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無いため、賃貸市場が熟成して おらず収益価格は試算することが出来なかった。よって当該地域性を反映した市場均衡価格を指摘する比準価格をその まま採用し、単価と総額との関連性、宅地需給動向等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足寄町は農林業が中心産業であったが、ふる さと銀河線廃止や景気低迷等により町内の経 済は低迷している。 土地区画整理事業により中心部の街路拡幅等 が行われたが、当該地域に対する影響は見ら れない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％