令和7年1月10日　提出 本別 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本別 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡本別町北３丁目３番１１ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 国道沿いに店舗、金 融機関等の建ち並ぶ 商業地域 東22m国道、背面道 水道、下水 池田 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  36.4 ｍ、規模　　       397 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 池田駅北東方 30.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はなく、帯広市及びその近郊に立地する大型店舗への購買力の流出が継続中で廃業等空洞 化に歯止めがかからず、繁華性の低下が今後も続くと推量。地価水準も下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本別町の商業地域一円の範囲。需要者の中心は従来同一需給圏内に地縁性を持つごく限定された地元商 業者である。道内大手ドラッグストア、食品スーパーが周辺地域に出店したことにより商業地域の拡散傾向が見られる 。商環境の悪化から需要は弱く、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の店舗及び同併用住宅が混在しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く適正な賃料把握が 困難な為、収益還元法の適用を断念した。従って、上記比準価格を総合的に再検討、単価と総額との関連性及び近隣地 域の今後の推移、人口の減少に伴う消費額の動向等を考量、更に前年公示価格との関連性に留意し、鑑定評価額を上記 の通り決定した。尚、類似する他の標準地との価格検討については、参考とすべき標準地がない為、これを断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて いる。町内人口は大きな減少傾向、高齢化率 は上昇傾向で推移している。 市街地中心部に位置する国道沿いの商業地域 であるが、空店舗の増加、郊外型大型店との 競争による繁華性の低下が著しく、空洞化が 継続中である。 標準的な競争力を維持しており、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.5 ％  ％