令和7年1月10日　提出 本別 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本別 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡本別町北８丁目３番８ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 南11m町道 水道、下水 池田 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  23.7 ｍ、規模　　       259 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１１ｍ 町道 交通 施設 池田駅北東方 31.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、今後も現状を維持すると推量。社会人口の減少により宅地需要は停滞しており、地価水 準は弱含みで推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本別町の住宅地域一円の範囲。需要者の中心は、当町内に居住する３０～４０歳代の第一次取得者層が中 心で、町外からの転入はない。社会人口の減少と需要者層の若年齢化により値嵩となる既成住宅地域に対する需要は低 迷している。取引の中心となる価格帯は土地が１５０～２５０万円程度で、中古戸建住宅付土地の取引も見られるが、 建物の価値は低い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模なアパートも散見されるが、本来居住性を重視する戸建住宅地域であることから、賃料水準の把握は 困難な為、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を総合的に再検討し、近隣地域の今後の推移・地域人口の 動態、不動産市場の縮小傾向等を考量、前年公示価格との関連性を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。尚、 類似する他の標準地との価格検討については、比較すべき地価公示地の設定がなく断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内経済は緩やかに持ち直しの動きが続いて いる。町内人口は大きな減少傾向、高齢化率 は上昇傾向で推移している。 市街地北部に位置する既成住宅地域であり、 特段の変動要因はなく、需給関係は軟調であ る。 標準的な競争力を維持しており、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％