令和7年1月14日　提出 北海道池田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道池田 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡池田町字大通２丁目１３番 ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2F1B 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ道道沿いの 商業地域 東22m道道、背面道 水道、下水 池田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  30.9 ｍ、規模　　       337 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 池田駅北西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に大きな変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。帯広市等の郊外型大型店舗への顧 客流出に加え、人口減少等により商業地需要は減退傾向にあり、地価も下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、池田町中心商業地及び外延部幹線街路沿いの既成商業地域である。同地域より、帯広市・音更町のショ ッピングセンターへ顧客が流失しており、商店街に人の流れはほとんどない状況にある。このような状況下で、土地取 引は殆どなく、新規投資も見られない。地価も、ここ数年下落傾向が続いており、人口減少や地域経済の停滞等により 今後も暫くはこの傾向が続くものと予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商況の低迷から商業地の取引事例は少なく、取引時点が古い事例や建付減価補正の格差がかなり大きい事例を採用せざ るを得なかったが、比準過程における各補修正は適正に行われ精度の高い比準価格が得られたと考える。近隣地域周辺 は小規模経営の店舗併用住宅がほとんどで、適切な賃貸事例が見当たらず、収益還元法の適用は困難である。よって比 準価格を重視してそのまま採用し、単価と総額の関係等を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田町は人口減少・少子高齢化等の影響から 不動産市場は停滞が続いている。 駐車スペースのない旧来型の普通商業地域で あり、土地需要はほとんどなく、地域は衰退 している。 格別の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％