令和7年1月10日　提出 大樹 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大樹 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　鷲北　順一郎   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広尾郡大樹町新通２丁目１４番１ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 空地 一般住宅等が建ち並 ぶ道道沿いの住宅地 域 北東18m道道 水道、下水 帯広 57.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北１８ｍ 道道 交通 施設 帯広駅南方 57.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推量。長期に亘る人口減少から需給に旺盛さはない が、転入者の増加傾向から改善の兆しも見られており、地価水準は安定的に推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大樹町の住宅地域一円の範囲。需要者は、壮年期の町内居住者が中心となっており、近年は町外からの転 入も見られている。社会増が起因となり人口減少には歯止めがかかったものの、宅地の需給関係には未だ旺盛さは見ら れておらず、今後の需要増加が期待されている。取引の中心となる価格帯は、土地が１５０万円前後で、新築戸建物件 の取引は少なく、中古の戸建物件の取引が稀に見られるが、価格帯は建物の状況により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域であることから、収益不動産の想定や賃料水準の把握が困難な為、収益還元法の適用を断念し た。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、乏しい状況ではあったが信頼性のある取引事例に基づき求められた比準 価格を総合的に再吟味し、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に前年公 示価格との関連性を検討の結果、比準価格を以って上記鑑定評価額の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は微減しているが、世帯数及び社会 増減は概ね安定的な推移となっている。高齢 化率については、やや高水準であるが横這い で推移している。 市街地北部に位置する住宅地域であり、大き な地域変容はなく、需給関係に旺盛さは見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％