令和7年1月8日　提出 北海道清水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道清水 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 1,670,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡清水町本通３丁目１８番２ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗が建ち並ぶ 駅前通沿いの近隣商 業地域 南東18m町道 水道、下水 十勝清水 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  14.1 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 十勝清水駅 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 Ｒ７．５に北洋銀行清水支店の移転が決定され（現店舗は廃止）、一段と衰退傾向が高まると推測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水町内商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ地元商業事業者であるが、地 域人口の減少及び消費の町外流出による購買力の低下により新規事業者の参入は殆どなく、商業環境が改善する兆しは 見られない。更地化された売り土地も見られるが、長期間市場に滞留した状態にあり、需要の中心となる価格帯は見い だせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅が多いＪＲ十勝清水駅前の商業地域であり、商業事業者向けの賃貸市場が形成されていない為、収 益価格を試算することができなかった。従って、当地域の実情を考慮し、自用目的の取引事例により求めた比準価格を 重視し、単価と総額との関連性を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらな い為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり、高齢化率は４０％弱 で高い割合になっている。 顧客の購買力が弱く、収益性が低い商店街。 個別的要因に変動はなく、代替・競争関係に ある他の不動産との比較においては標準的な 競争力を維持している。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％