令和7年1月14日　提出 新得 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新得 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡新得町本通南１丁目２１番７ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (88,385) 1:2 店舗 Ｗ2F1B 小売店舗等の見られ る駅前の商業地域 北東16m町道 水道、下水 新得 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  23.7 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 新得駅 170m 法令 規制 （都） 商業 (88,385) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅前中心商業地域に属し、現在の地域環境を維持と予測。人口減が続くが、駅広複合施設の２５年度オープンを 控える当町は十勝の玄関口にあたり、観光客を中心とする集客増への期待より、地価は現状維持と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駅前中心商業地域に加え、国道その他幹線沿道の住・商混在地域に及ぶ。需要者は主に新得町を含む西十 勝の個人事業主、企業と思料される。基幹の農業のうち酪農を取り巻く環境は厳しさを増しているが、駅前広場、高速 スマートＩＣの整備が進む中で、十勝の玄関口にあたる当町の観光関連業は好調さを維持し、地域経済への波及が期待 される。取引価格は事業規模の大小等に応じて総額の違いが大きく、その中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の店舗等が概ねを占める地域内では、明確な賃貸市場が形成されておらず、本件では収益還元法の適用を断念 した。以下、比準価格について検討を行うが、採用事例は代替性が強い新得中心市街地に存し、比準価格決定に際して は地域要因が類似する商業地域の正常取引を重視して決定している。よって、試算した比準価格は地域の市場性を反映 する妥当な価格が得られたものと判断のうえ、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 肥料、飼料、資材価格高騰などが農業経営を 圧迫し、取り巻く環境が改善されない中で、 農業王国十勝の景況には下押し圧力が続いて いる。 役場新庁舎の建替、駅前広場の複合施設整備 が進行中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％